Mr. House好房先生
我是屋主，我想自售房子，要注意什麼？
(圖片來源:shutterstock) 文 / House123 邱愛莉 學員舉手發問： 「愛莉老師，我們家有房子要賣， 如果不透過仲介賣， 而想自己賣的話， 要注意什麼？需要準備什麼？」 在回答這個問題之前， 我們先來了解「仲介」在 「物件銷售」的環節裡，扮演了哪些角色。 繼續看下去... 首先，當你委託仲介賣房子時 仲介會先做「產權調查」 包含跟你索取權狀影本、 確認你是屋主本人， 如果不是， 那就會請你提供屋主「授權書」， 確認你是屋主的「代理人」。 並針對物件調閱謄本， 確認產權狀態、房子抵押貸款狀態， 是否有限制登記等情況。 此外，也會查明物件周圍 有無嫌惡設施、房子屋況 （有無漏水、有無做過氯離子 或輻射檢測、有無違建等）、 特殊情事（有無非自然身故、 有無出租、有無報拆等） 並請委託人填寫「屋況說明書」。 對於買方來說： 在看屋之前就能要求先看資料， 或至少在簽約前， 仲介會提供以上資料， 由買方看過確認並簽名， 將此資料附在合約後面，作為附件。 對於屋主自售來說： 如果也能在買方看屋時， 主動提供「屋況說明書」， 並說明如果有緣份能成交， 該資料會一起附在合約後面的話， 對買方來說不啻是很貼心、安心的做法。 在仲介完成「產權調查」， 正式接受你的銷售委託後， 接下來就會開始 行銷曝光你的物件。 除了仲介官網上架外， 通常也會在售屋網站刊登廣告， 並在物件現場擺放出售看板， 讓經過的街坊鄰居知道訊息， 甚至還會「守線」擺看板或發傳單， 或在電線桿上貼出售紙條 （俗稱「小蜜蜂」， 不過，這有罰單風險喔！） 有興趣的人會聯繫他們看屋。 除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外， 也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方， 主動推薦物件、帶看介紹。 如果是屋主自售， 則要思考如何增加物件曝光的機會， 讓更多買方有機會看到你的物件。 完成行銷曝光後， 當有買方有興趣，就會來電約看屋。 如是委託仲介銷售， 會由仲介負責帶看介紹， 並追蹤買方出價、 進一步斡旋、見面議價。 如果是屋主自售， 這些工作就得由屋主一肩擔起囉！ 由於買方方便看屋的時間有時不好約， 尤其當買方需要家人偕同看屋時， 如果可以的話， 盡量配合買方約看屋的時間。 看屋時可以跟買方交換聯絡資訊， 方便追蹤後續意願。 為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間， 不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。 例如：屋主是先生， 但由太太帶看、追蹤， 或是屋主是哥哥， 由妹妹來當中間協調溝通的人。 不過，即便如此， 「議價」本來就是一門「藝術」， 如何持續追蹤買方， 卻又不顯得急躁，避免議價時節節敗退， 則考驗屋主的溝通技巧。 所以，屋主自售時， 首要任務就是要對區域行情、 物件的優缺點寥若指掌， 在介紹和議價時才能有根據， 增加對價格有信心外， 也較能取信買方， 雙方協議出彼此可以接受的價格。 成交後，最重要的 莫過於「交易安全」了！ 不管是透過仲介成交， 或是屋主自售成交， 一定都要透過可靠的代書， 並一定要使用「履約保證」， 確保買賣雙方交易安全。 交屋後， 由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」， 就算沒有透過仲介成交， 除非在合約中或「屋況說明書」 已載明屋況問題（常見的是漏水問題）， 不然，交屋後仍需要 就屋況做後續保固。 這部分是民事責任，不可不慎。 屋主自售雖然可以省下仲介服務費， 不過，需要付出的心力也比較多。 所以，也有不少屋主選擇同時並行， 最後再看買方價格和市況決定是否出售， 決定出售物件前可以通盤考量。 祝福每個想出售物件的賣方 都能為愛屋找到新主人，交易圓滿！ 文章來自：House 123，原文於此
同一個社區，為什麼公設比居然不一樣？
圖 : House123 / 邱愛莉 「愛莉，我最近對一個社區的房子有興趣， 那個社區有兩種坪數， 一個是 35 坪左右，一個是 48 坪， 有一點我覺得很奇怪， 明明是同一個社區， 可是公設比居然不一樣。 35 坪的房型公設比大約 27%， 48 坪的居然是 32%， 為什麼會這樣呢？」朋友好奇的問。 繼續看下去... 「他們是不是在不同棟？ 每層的戶數不一樣？」我問。 「對呀，35 坪那個是一層 2 戶， 48 坪那個是一層 1 戶。 這個對公設比有差別喔？」朋友狐疑。 「對呀！當然！」我回答。 最近實價登錄計畫將「實坪化」， 增加「不含公設房價」欄位， 讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。 屋齡越新的電梯大樓， 公設比 30% 以上比比皆是， 不過，為什麼同一個社區的 公設比可能不同？差異在哪裡呢？ 其實「公設」可以細分為 「大公」和「小公」 「大公」為「整個社區全體住戶 都可能用的到的公共設施」， 如：大廳、中庭、管理室、機房、 屋突、健身房、閱覽室等， 甚至有些建案連停車場的「車道」 都算在「大公」裡面。 至於「小公」則是指 「單一樓層住戶共同使用的公共設施」， 如：每一層樓的樓梯間、 電梯間、走道等，就是屬於「小公」。 以上面這個社區為例， 假設每一棟樓的樓梯間、 電梯間、走道坪數面積相近， 因為 35 坪房型的戶別為一層 2 戶， 48 坪房型的戶別為一層 1 戶， 所以 35 坪房型所分配到的「小公」 自然比48 坪房型的戶別少！ 由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的， 「小公」比例的高低， 自然影響「公設比」的高低！ 所以即使是同一個社區， 35 坪的房型公設比約 27%， 48 坪的卻是 32%， 中間的 5% 差距就是「小公」的差別喔！ 不過，偷偷說個小秘密： 「公設坪數的分算」永遠是個謎， 數字可高可低， 除了法規規定的逃生避難空間 和機電空間等要求外， 其實最主要還是端看建商 「公設坪數分算」的藝術（或技術）。 花錢買「公設」到底有沒有價值？ 沒有標準答案。對我來說， 要看自己和家人的需求， 以及買到的是什麼樣的「公設」。 一層一戶，能有自己獨立的梯廳， 有健身房可以運動，有中庭可以散步， 有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心， 有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水， 有 24 小時管理的 lobby 確保社區安全… 這些值多少，每個人的答案不同。 不過，如果在意「公設比」， 下次看屋時也可以留意 是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔！ 文章來自：House 123，原文於此
台灣的努力被全世界看見，如何競爭智慧城市，未來會是怎樣的發展...
(圖片擷取自：dreamstime) 北市為台灣爭取榮耀之外， 下一步將會採取怎樣的決策？ (贊助商連結...) 台北智慧城市表現優異 走入國際舞台 新加坡伊甸園戰略研究所 日前公布全球 50 大智慧城市政府名單， 台北市在全球 140 個智慧城市中排名第 16， 為亞洲第5名， 超越芝加哥、西雅圖、香港、溫哥華、 柏林、東京、巴黎等世界知名城市。 該名單是以 10 個關鍵要素作為評比指標， 而台北市在智慧城市願景、創新生態系 及成功案例 3 項指標獲得高分。 由此可見， 台北市透過創新的策略及政策， 建構起完善的智慧城市生態系， 並以非財務支持開放實證場域的模式， 受到國際的關注與肯定。 而由台北市資訊局 成立的台北智慧城市專案辦公室， 自 2016 年以來， 作為市府與民間業者間的溝通橋樑， 以公私協力的模式啟動 超過 130 項概念驗證專案。 台北市推動智慧城市的 下一步計畫為與其他國際城市合作， 透過交換解決方案、構想， 進行跨城市的概念驗證， 目前已與荷蘭阿姆斯特丹展開相關計畫， 未來將與更多國際城市交流， 使台灣智慧城市相關產業走向國際舞台。 更多精采內容請到《住展房屋網》 官網 www.myhousing.com.tw 粉絲團 https://www.facebook.com/myhousingfan 未經授權，請勿轉載 (文章來源：住展雜誌)
夫妻贈與土地要挑對時間，否則會...
(圖片擷取自：dreamstime) 贈與土地擁有更多選擇權， 同時也要謹慎小心！ (贊助商連結...) 夫妻贈土地課徵 擁有選擇權 高雄市稅捐處表示， 依土地稅法規定， 夫妻間贈與的土地， 得申請不課徵土地增值稅 換言之， 就是可由當事人選擇在贈與土地時 「課徵」或「不課徵」土地增值稅。 該處指出， 「不課徵」土地增值稅並非「免稅」， 「不課徵」僅是本次土地移轉時不課徵， 當未來該筆土地要移轉給第三人時， 將以該筆土地「贈與前」的原規定地價， 或是前次移轉現值為原地價 來計算漲價總額課徵土地增值稅。 該處提醒， 由於夫妻贈與土地選擇 不課徵土增稅並非真正免稅， 未來移轉給第三人時，稅負有可能會更高， 民眾應選擇有利的繳稅時機， 才能夠真正有效得節省租稅支出。 更多精采內容請到《住展房屋網》 官網 www.myhousing.com.tw 粉絲團 https://www.facebook.com/myhousingfan 未經授權，請勿轉載 (文章來源：住展雜誌)
沒人告訴你的，在外租屋 10 件你必須注意的事情...
(圖片擷取自：dreamstime) 租房有許多眉眉角角， 只要沒注意，小心吃大虧！ (贊助商連結...) 不論是暑假剛過一半或是剛就職或轉職， 通常都是將要退租或是搬家到新地方。 搬家入住的小撇步 一、 水電網路 入住的第一天， 你一定要用到的 3 個必備能源。 看一下電表水表紀錄數字， 確定手機網路收不收得到？訊號夠不夠？ 需不需要額外拉網路線？ 通常最理想的狀況是簽租約後， 在入住之前跟房東告知搬家時間。 然後把你的個人物品先搬入到租屋內， 並且確定水電網路都沒有問題 (通常你也會想檢查一下冷氣)。 讓你在租約第一天 就讓房子是完全可以住人的狀態。 另外，當你確定你不會再續租的時候， 你也要記得把水電網路帳單過戶給下一個人。 2、 變更收件信箱地址 雖然現在的大部份人的聯絡方式都是用 LINE、MESSENGER 等通訊軟體或電子信箱， 但重要的通知信(帳單、成績單) 大多還是用傳統郵件。 留意最近有哪些重要的信件寄過來， 並且告知你已經改信箱地址了。 3、跟你親朋好友說 讓關心你的人知道 你現在搬去哪、跟誰住絕對是一件必要的事情。 最重點是人身安全， 還有告知親朋好友 這本身就是一件本來就該做的事情， 讓別人不會覺得你 好像搬家了就從此消失了一樣。 4、 租屋需要保險 如果你從來沒有買過保險， 那你可以考慮看看在搬家的時候， 參考看看動產火險與第 3 人意外責任險。 簡單來說，第 3人意外責任險， 就是如果你因為意外造成別人 (鄰居、其他房客，看契約內容) 損失而須負賠償， 第 3 人意外責任險 就會幫你付這筆賠償費用。 通常房東都會預設房客不會破壞他的房子， 所以這個時候身為房客的你 通常要負起注意房屋安全的責任， 如果你是一個習慣防患未然的人， 租屋保險不會是一個不合理的花費， 有了他就可以免除擔心意外 而造成得額外經濟壓力也值得了。 5 、室友生活公約 如果你是跟室友合租， 討論該怎麼付一些 共用物品的錢絕對是一件重要的事情。 水電帳單房租是 固定一人收錢還是輪流付錢？ 衛生紙、垃圾袋又該怎麼分配該誰去買？ 如果要一起買家具又要怎麼分攤費用？ 家裡製造的倒垃圾由誰去倒？ 假如要帶朋友回家，最好也事先通知。 廚房碗盤是否要用餐完隨即洗好收拾？ 洗衣服完，曬衣架上的衣服可以擺幾天？ 一起溝通協調出大家都可以接受的規定。 6、準備要搬的東西 通常租屋會附的家具是床架床墊， 還有一個衣櫃， 不過並不是每一個房子都會有這些東西， 有時候房間裡面會真的甚麼東西都沒有， 這個時候你最先該買的東西是甚麼？ ——床鋪，至少先讓自己可以睡覺吧。 如果你是長時間內都會是租屋族， 那建議你買小型或是可拆裝的家具。 最好讓所有東西都可以 在一天之內拆裝好打包走人。 7、 搬家當天別帶寵物 不是因為你要偷帶寵物進去， 而是因為搬家當天租屋的門 可能會是都一直開著的， 你的貓貓或是小狗 如果跑出去會非常難找回來。 一來你不知道他可能會跑到哪裡， 二來沒有人知道那是你的寵物， 鄰居會以為那是野貓野狗。 8、 事先打掃一次 搬進房間之前， 先觀察一下房間乾不乾淨， 最好直接就是先打掃過一遍， 畢竟前屋主或是房客留下了甚麼 看不見的東西你也不知道。 9、 準備一把備用鑰匙 以備不時之需， 就算有室友也還是可以去打， 不過如果打了之後 可以告知房東那會是最好不過。 10、紀錄入住前的 房子原貌 入住的時候如果心有餘力， 最好可以把每一個家具 還有廚房浴室都拍照存證。 以備在將來退租的時候， 不會被房東因為家具的問題 而被扣留押金或甚至額外賠償。 當然你也可以先跟房東， 對一次所有家具的狀況， 雙方有共識絕對是一件好的事情。 (文章來源：優租屋)
根據調查指出， 5 個租屋地雷特徵不能不知道...
(圖片提供：優租房) 只要有這些原因， 不論地點多好、房租多便宜 也沒有人想住... 繼續看下去... (贊助商連結...) 房客不租房子， 卻不敢明說的原因... 說到租房子要考慮的因素， 大部分的人很自然會想到 租金、地點、幾房幾廳、 可不可以開伙或養寵物…等。 不過直覺上 大家可能只會討論「房客喜歡的」， 但你有沒有好奇過那些「房客不喜歡的」？ 有哪一些缺點是房客看到不說， 但其實心裡早就已經打上大叉叉？ 房客租屋地雷排行榜 美國家居新聞《SITYLETS》 根據用戶調查， 列出嚇跑房客原因如下： 1、房屋骯髒 (49%) 2、異味 (46% ) 3、溼氣重 (43%) 4、雜物太多 (28%) 5、裝潢很醜 (35%) 你是否有想過， 你家的牆壁顏色或是傢具 會決定你找不找得到房客嗎？ 年輕一輩的租屋者已經用行動說明， 房屋的美感與裝潢確實越來越重要， 甚至會決定他們要不要跟你租房子， 看看街上商家的裝潢趨勢就可見一般， 文青感、工業風的咖啡店 與餐廳的年輕人潮總是硬生生地 多了旁邊土氣的小吃攤一倍以上。 表示這會打消他們租這間房子的念頭， 讓這排行榜顯示出 房客對於舒適與美觀的強烈需求。 解決辦法: 改變裝潢 改變裝潢不代表就一定要花大錢 或是耗費非常多的精力與時間， 一些簡單的小技巧就可以 馬上讓整個空間有舒適的明亮氣氛 讓你的房屋吸引力提升幾個檔次， 吸引到更多的潛在租客。 (文章來源：優租房) 辛苦一輩子… 比不上買對1間房子！
在宜蘭買房太貴？政府補貼 0.562 %
(圖片提供：住展雜誌) 不管是買房、租房、重新整修， 宜蘭縣政府開出 3 大補貼方案， 快來看看，你是否可補助到？ (贊助商連結...) 政府補貼 3 方案 宜蘭縣政府 將於今年 7 月 23 日起至 8 月 31 日， 受理申請「 2018 年度租金補貼、 自購及修繕住宅貸款利息補貼」， 一、租金補貼金額 以實際租金計算， 每戶每月最高新台幣 3,000 元， 補貼期間最長為 12 期(月)。 二、自購住宅貸款 利息補貼 最高貸款 210 萬元， 償還年限最長 20 年， 含付息不還本的寬限期 合計最長以 5 年為限。 三、修繕住宅貸款 利息補貼 最高貸款 80 萬， 償還年限最長 15 年， 含付息不還本的寬限期 合計最長以 3 年為限。 上述自購及修繕住宅貸款利息補貼 優惠年利率最低為 0.562 %， 申辦資格請洽詢 宜蘭縣政府工務處下水道科， 或至內政部營建署網站查詢； 欲申辦民眾亦可於受理期間 至辦公時間向 工務處下水道科索取申請書， 或於內政部營建署網站下載。 更多精采內容 請到《住展房屋網》 官網 www.myhousing.com.tw 粉絲團 https://www.facebook.com/myhousingfan 未經授權，請勿轉載 (文章來源：住展雜誌) 辛苦一輩子… 比不上買對1間房子！
搶攻輕移民，機捷最便宜的站點，竟然是.......
(圖片擷取自：交通部高工局) 北台灣熱門重劃區， 竟有黑馬殺出重圍... (贊助商連結...) 黑馬竟然是... 機捷 A7 站重劃區 在北台灣所有新興重劃區中， 建商推案意願最強的地方， 竟不是搶土地搶成一團的 新店央北重劃區， 也不是成交火熱的板橋江翠北側， 而是位處偏遠的機捷 A7 站重劃區…… A7站重劃區為 推案量最大者 住展雜誌統計 北台灣近三年開始推案的指標重劃區， 包括新店央北、板橋江翠北側、 三重二重疏洪道、土城暫緩發展區， 以及龜山 A7 等，這五大新興重劃區 今年上半年推案量最大者， 竟然是桃園龜山 A7 站重劃區， 讓人大感意外！ 推案量最少的 2 個重劃區 今年上半年預計公開的新案 只有「國泰悅」、「捷運京典」， 案量約 35 億、共計 242 戶。 二重疏洪道重劃區推案稀稀落落， 一點都不意外； 如果扣除未公開的「國泰悅」， 近三年來重劃區內僅有二件建案， 累積總案量連十億都不到。 龜速推案量的關鍵 建商取得土地價格過高 先前市府標售抵費地， 住宅用地最高價衝到 179.7 萬／坪， 商業用地最高價飆至約 192 萬／坪， 但建案成交均價卻不到 50 萬／坪。 先前高價取得的土地套在高點， 現在開發效益不足， 建商多把開發時程再往後推了。 江翠與土城 新北賣最好 近期買氣一直很蓬勃的板橋江翠 北側重劃區與土城暫緩發展區， 今年上半年推案持續開出， 其中江翠有「興富發大悅」、 「歡喜市」與「遠雄江翠」， 接著還有國泰、國美的新案可望開出， 總案量估約 131 億、共計九八八戶。 暫緩發展區則有「璞真仰睦」、 「東運御光」、「清水湛」、 「金城舞︱都心花園」、 「弘暉大苑」與「有富正旺」， 案量達 165 億、合計約一三九二戶。 江翠北側重劃區在讓利風潮帶動之下， 成交價控制在 40 萬／坪至 45 萬／坪 之間的建案買氣紅火； 土城暫緩區多數成交價落在 35 萬／坪至 40 萬／坪附近， 已有數個建案順利完銷並撤場。 假如這二處重劃區價格不調漲， 今年買氣估仍會繳出亮麗成績單。 央北大咖多 推案卻保守 今年上半年推案量 第二大的新店中央新村北側重劃區， 去年與今年數度標售土地， 均出現建商瘋狂搶標土地的熱絡景象， 但推案動能似乎沒有想像中那麼強勁。 預計於上半年公開的建案約有四個， 搶頭香的是「波爾多」， 接下來將有「國泰豐格」、 「國美中央新村」、「全陽大璽」 等案陸續登場。 建照核發速度過慢 建商觀望 新店央北上半年案量總計約 165 億， 總規劃戶數約一千一百戶左右， 戶數供給量都只排在第 3 名， 低於原先預估的 200 億以上。 央北除了推案量不如預期外， 就連建案釋出進度也普遍落後， 主要原因是建照核發速度過慢所致； 其次，原土地脫標價格頗高， 但房價五字頭卻守得辛苦， 可能讓部份業者產生觀望心態。 二字頭低價 拉攬輕移民 與央北相比， 龜山 A7 站重劃區 雖然區段條件相差甚遠， 也沒有那麼多品牌建商卡位， 但機場捷運從台北火車站 到林口 A9 站之間， 最便宜、唯一二字頭房價的 站點就只有 A7 站； 機捷題材加上二字頭房價， 就具有高度競爭力。 由於目前房市『低價就是王道』， 因此建商湧入 A7 重劃區推案意願高昂， 積極搶攻大台北輕移民買盤。 光是今年上半年， 預估推案量可達到 255 億， 且預計興建戶數高逾二千七百戶， 包括「鴻築金捷市」、「樂捷市」、 「富宇敦峰」、「翡翠」、 「奇幻莊園」、「富御捷境」等案。 雖然 A7 重劃區推案規模龐大， 但若均價能控制在 25 萬／坪左右， 距捷運站近者均價最高不超過 30 萬／坪， 距捷運站遠均價壓在 20 萬／坪初頭， 買氣應該會很不錯， 短期內毋需擔心供給過量的問題。 住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw (文章來源) 辛苦一輩子… 比不上買對1間房子！