住宅政策成選戰焦點第3季全台房市無感降價
總統大選在即，民進黨總統候選人蔡英文及營建署分別推出社會住宅及青年生活住宅，共通點都是解決年輕人居住問題。但民眾更關心屋主、建商及投資客的「有感」降價。
民進黨總候候選人蔡英文喊出全台要蓋20萬戶社會住宅，讓買不起房的年輕人有家可居，並保留10%給弱勢族群；日前營建署也宣布將修改《住宅法》，預計在雙北、桃園、台中、高雄等主要都會區的交通便捷處，興建2萬戶地上權青年生活住宅，為了防止炒作，採取封閉型做法只能轉賣政府。顯而易見，解決年輕人居住問題，成為選戰主軸之一。
根據營建署統計，今年第1季台北市房價所得比為16.6倍、新北市為13.02倍、台中市為8.53倍、台南市6.69倍、高雄市7.88倍。以國際間合理房價所得比8～9倍來看，僅有雙北市負擔過高。
購屋壓力大
住宅政策成政治角力
進一步從貸款負擔率來看，營建署認為，合理負擔程度應小於30%，今年第1季全國貸款負擔率平均為35.94%，台北市68.63%、新北市55.27%、台中市36.22%、台南市28.42%、高雄市33.46%，足見在雙北市的購屋負擔壓力全國最沈重。
不管是社會住宅或青年生活住宅，前台北市副市長、政大地政系特聘教授張金鶚都認為，政府應優先照顧人民的「居住權」而非「所有權」，對於居住權的考量不應只限於購屋，甚至只是解決年輕人的居住問題，而是要將租屋一併納入考量。
他認為，實際可行的作法是對「非自住」者逐步提高持有稅，「自住者」稅率則維持不變，才能化解房價高漲問題；其次，全台上百萬戶的空屋應再利用，減少沒有效率的浪費，而對年輕人或弱勢族群的居住問題，則應先從健全租屋市場著手。
長遠來看，台灣社會住宅不到1%，政府有職責扛起照顧弱勢的責任，但不該只朝「興建」的方向思考，因為從找地、整理、興建到完成社會住宅，時間成本3～4年，根本緩不濟急，應朝多元方向思考。
「很可惜，政府長期都朝『所有權』邏輯，解決房事問題。」張金鶚認為，政策不應單一朝向購屋，而是租屋與買屋並重，特別是房價現在正從高點反轉向下。
根據《住展雜誌》統計，由於未來新上任總統的政策走向未定，雙北市百億大案均選擇延至大選結果確定後才要推出，導致928檔期合計推案金額下滑至617.5億元，較上季減少約8.84%。在買方期待降價的風潮下，多數建案開價改走「平實風」，案量較大、競爭激烈、鄰近市郊的預售屋起了帶頭作用，建案開價已下調1成。
無感降價
買賣雙方進入磨合期
比如新北市土城大同公司預售案「大同莊園」，因總銷高達300億元決定降1成，原本每坪開價50～60萬元，據了解成交價約40多萬元，對附近預售屋造成極大壓力；此外，國美建設在北投奇岩重劃區推出「國美大真」，把開價訂在6字頭，貼近目前市場行情，搭著品牌優勢及口碑，剛推出就吸引客戶上門看屋。
不過永慶集團總經理葉凌棋認為，年底前不致發生預售屋「全面性」降價潮，目前止於「個案」表現。至於中古屋方面，根據中信房屋委託市調機構創市際的調查顯示，本季「購屋意願綜合指數」為34.34，較上季的33.76回升0.58，不過原本業界預估在今年6月房地合一稅定案後，會有一波「購屋黃金潮」，但看8月分6都的買賣移轉棟數皆出現下滑，代表房市交易現況依舊處於僵局。
中信房屋副總經理劉天仁認為，房市低迷來自買賣雙方價格認知差異大，民眾對建商的預售屋降價「無感」，在買方不加價、賣方不降價的拉距下，預期雙方需要一段「磨合期」。
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