「不動」產也能「動」起來！5 種人人可學的不動產生財術，創穩穩現金流！

創造穩穩現金流，5 種人人可學的不動產生財術

過去不動產被認為變現性較差，多數人甚至只將它視為居住的場所和一大「負債」，其實只要用對方法，「不動」產也能「動」起來，成為進可攻、退可守的生財工具。

俗話說「有土斯有財」，不動產除了能夠居住、傳承，也是非常好的生財工具。若名下擁有超過一戶的房產，或是擁有足夠的本金，就能考慮運用不動產賺取被動收入，創造源源不絕的現金流。即使沒有房產，也能透過投資不動產相關金融商品，達到獲取固定收益的目的。

從歷史數據可以發現，房價與房租均有長期穩定上漲的趨勢，因此不動產具有保本、抗通膨的特性，若能妥善規劃，靠房子養自己一輩子，真的不是難事。本文介紹 5 種容易複製的「不動產生財術」，供讀者參考。

方法 1：收租，讓房客幫忙繳房貸

收租是用不動產獲利的方式中，最直接的一種，但須負擔持有成本與維護成本，也須花時間招租、管理，複雜程度相對較高。

租屋市場中，以鄰近精華區捷運站、大型園區、工業區的套房或小坪數物件投報率較高，出租率也較高；反之，若物件位於人口較少或缺乏工作機會的區域，投報率通常偏低，甚至有可能長時間空租。其次，以公寓或透天重新隔間的單位，投報率通常會比大樓產品來得高。

一般而言，若房屋有貸款，未扣除相關成本的毛投報率須達到 5% 以上才划算（目前各行庫房貸利率行情約為 2%）。若毛投報率未達 5%，則要考量房屋長遠的增值性，假設房屋不易增值，甚至有跌價的可能，將房產出售後改投入其他金融商品會更為有利。

方法 2：以房養老，活化手中不動產

以房養老屬於「不動產逆向抵押貸款」，也就是將房屋抵押給銀行，再由銀行每個月撥付款項給屋主，屋主可繼續住在房屋內，待屋主離世或貸款年限屆滿，可由繼承人償還借款，塗銷抵押權並取回房屋，或是由銀行將房屋拍賣來償付欠款，再將餘款歸還給繼承人。

目前承作以房養老的銀行共計 15 家，以公股銀行居多，累計核貸額度最高的前 4 名分別是合庫、土銀、華南、一銀，擔保品的座落位置則以六都為主。依銀行規定，貸款人須年滿 60、63 或 65 歲，年齡與貸款年限合計須大於或等於 90 或 95，且屋齡與貸款年限合計須小於或等於 60，核貸成數最高 7 成，貸款年限最長為 30 或 35 年。

利率部分，以合庫為例，目前一段式利率為 2.231%、機動計息，分段式利率則為前 2 年 1.961%、第 3 年起 2.261%、機動計息。

若想申請以房養老，須留意以下 3 件事：（1）六都以外或屋齡偏高者，核貸金額普遍較低，或甚至沒有銀行願意承作；（3）由於利息內扣，領到的金額會逐月遞減（借出本金持續增加，利息也會隨之增加，導致越扣越多），但每月利息以撥付金額的 3 分之 1 為上限，其中差額會在貸款年限屆滿時一次結算收取；（3）升息時利息增加，領到的金額會變更少。

綜上所述，以房養老適合的是名下只有一戶房產、單身、無子女（或子女反對阻力小），又需要穩定現金流來支付日常開銷的屋主，但以居住在六都精華區者較具優勢。其次，也須考量通貨膨脹下，以房養老所支領的現金未來是否夠用。

方法 3：留房養老，出租瑣事一併外包

前述以房養老上路多年，但申貸件數並不高，究其原因，主要在於屋主自身希望保留房產，留予後代繼承，或是因子女擔憂繼承權益受損，因而反對。於是近兩年部分銀行又推出「留房養老」安養信託商品，讓高齡屋主保有處分房產、賺取收益的自主權，但又不須費神處理出租瑣事，同時還能兼顧子女將來的繼承權益，避免家庭紛爭。

簡單來說，留房養老就是透過信託機制，將房產交付給銀行管理，銀行會委託合作業者出租房產，再將收益按月支付給屋主，換句話說，就是結合包租代管與安養信託的一種商品，因此也被稱為「以租養老」。

留房養老和以房養老的不同在於，屋主不能繼續居住在原屋內，因此必須另有住處才能辦理；但將來屋主離世，房屋產權會直接由繼承人取得，不需要再額外支付大筆金額來清償貸款。其次，將房產與租金交付信託，可避免遭到不肖子孫覬覦，即使將來失智、重病，仍能確保屋主可以得到妥善的照顧。

須注意的是，留房養老的收益來自於租金，因此房屋本身條件，如座落地點、屋齡、屋況等，會影響其收益高低。若名下有兩戶以上房產，建議優先以租金較高者辦理留房養老，較為有利。

方法 4：增貸＋投資，拉高資金效益

若名下房產仍有貸款，且已正常還款至少一年以上，就可考慮將已經償還的貸款再次借出，用於投資其他金融商品，讓資金效益極大化。

台灣民眾普遍有「不想欠錢」的習性，有錢時就會想要盡快償還房貸，但在低利時代下，此種做法未必聰明，這是因為房價會隨著通膨上漲，但房貸（債務）卻不會增加，相同的房貸月付金，在未來代表的實質價值會遠遠低於現在（現在的 5 萬元價值高於 20、30 年後的 5 萬元），換言之，房貸（債務）的實質價值會持續縮水，越晚償還對貸款人越為有利。

若能將增貸金額投資在報酬率高於房貸利率，且長線能穩定獲利的商品，就可從中賺取利差。例如台灣存股族偏好的元大高股息 ETF（0056），近 10 年的年化報酬率約為 6.6%，而元大台灣 50 ETF（0050）近 10 年的年化報酬率更高達 10.5%，都比房貸利率高出許多。

不過，仍要留意當投資工具下跌時，是否能按時償還每月房貸。部分放款較保守的銀行對於增貸有諸多限制，此時可考慮轉增貸，有機會取得更好的貸款條件。

方法 5：投資 REITs，小錢也能當包租公

REITs 的全名為「不動產投資信託」（Real Estate Investment Trusts），屬於「資產證券化」商品，運作模式類似於共同基金，亦即將大眾的資金集結，用於投資不動產，再將收益分配給投資人。此種商品是在股票市場公開交易，買賣方式與股票相同，以美國發展歷史最久，市場規模也最大。台灣雖然也有 REITs，但交易量偏低，較不適合一般投資人。

按照 REITs 所投資的資產型態，可分為權益型、抵押型、混合型 3 種。其中，權益型 REITs 直接買進及持有不動產，主要收入為租金和處分房產賺取的價差，是最常見的一種類型；抵押型 REITs 則是將資金借給開發商或經營者，或是投資不動產債權，收入來源為利息和手續費；混合型 REITs 則同時具有權益型和抵押型兩種資產型態。

另外，根據全美房地產投資信託協會（Nareit）的說明，依不動產類型的不同，REITs 又可分為 12 大類，包括：辦公室、工業、零售、住宿/渡假村、住宅、林地、醫療保健、自建倉儲、基礎設施、資料中心、多元型、專業型（詳見附表）。

REITs 的優點為收益穩定、抗通膨、長線報酬佳，大多採季配息，少數採月配息，平均殖利率在 4% 左右，缺點則是股價波動度不輸大盤，投資人可能在特定期間內賺到股利卻賠了價差。

根據摩根士丹利（MSCI）的統計，MSCI 美國不動產投資信託指數（MSCI US REIT Index）過去 10 年的年化報酬率為 6.48%（截至 2022 年 12 月 30 日），較熱門的 REITs，如普洛斯（Prologis，美股代號 PLD）、美國電塔公司（American Tower Corporation，美股代號AMT）、Equinix（美股代號 EQIX）等，近 10 年年化報酬率更高達 12% 以上。

若不想投資單一REITs，也可選擇美股中的 REITs ETF，比如 Vanguard 房地產 ETF（Vanguard Real Estate ETF，美股代號 VNQ）、iShares美國房地產指數ETF（iShares U.S. Real Estate ETF，美股代號 IYR）、iShares 美國核心不動產投資信託 ETF（iShares Core U.S. REIT ETF，美股代號 USRT），近 10 年報酬率均在 6% 上下。

REITs 的最小交易單位和一般美股一樣都是 1 股，投資人花一點小錢就能當「跨海包租公」。若不想開設海外券商戶頭，以複委託方式定期定股或定期定額，也是很好的投資方式。

本文精采內容來自2023年2月號《Money錢》，掌握最新投資理財資訊，請鎖定 2023年5月號《Money錢》

（圖：shutterstock，僅為示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）