台中賣壓重 開價貼近實價登錄
每到年底，房仲業者都會舉辦網友票選2016年房地產代表字，今年房地產代表字是「苦」，相較2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」，不難看出房地產市場近3年每況愈下，相關業者感到苦悶。台灣房屋智庫召集人葉立敏指出，房地產自高點回落，成交量急遽萎縮，此次代表字反映的氛圍正是「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」。
葉立敏進一步指出，2015年全台移轉棟數29.25萬棟，估計2016年全年約24萬餘棟，是1992年內政部統計移轉棟數的新低紀錄；從台灣房屋統計實價登錄資料檢視2016年與2015年全台住宅交易量與單價漲跌，發現6都交易平均量縮10.4%，住宅單價平均年跌2.3%。
天時地利不動產總經理張欣民用「量縮價初跌」、「賣房撐、買方等」來形容2016年房地產市場。他說，成交量萎縮主因是買賣雙方認知差距太大，過去投資客占整體交易3分之1，如今只剩下剛性買盤，有錢人則是因重稅不願進場。
美國確立升息
台灣就看2017年第2季
張欣民表示，2016年12月美國升息1碼，台灣估計最快在2017年第2、3季才會升息，但預期利率上調速度及幅度都不會太快，意謂房市落底時間將拖更久。在價格方面，2016年豪宅及推案量大的重劃區價格修正幅度較大，市中心價格也未明顯鬆動，「這就是初跌段的現象」，張欣民保守看待2017年房產後市。
東森房屋董事長王應傑表示，雖然房地產進入景氣循環，但每年仍至少有20萬戶的自住需求，此時買方更能用「合理價」挑到理想好房子。究竟全台6都屋主開價與實際成交價格相差多少？屋比趨勢研究中心統計全台屋主開價，再進一步對照實價登錄價格，發現與前2季相比，第4季的議價空間慢慢縮小。
全台網路待售物件高達40萬件，由於市場低迷，去化十分緩慢，如今屋主心態逐漸軟化。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，以往屋主對房產仍抱持樂觀心態，開價普遍居高，與成交價差距達3～4成，但第4季起，屋主心態轉為保守，全台主要都會區買房議價空間，大致介於16%～20%之間，「顯示開價慢慢往實價登錄靠攏，議價幅度縮小。」
6都以台中賣壓最沈重
重劃區普遍議價空間高
進一步分析，6都之中以台中賣壓最重。陳傑鳴分析，上一季台中網路待售物件數量是全國之冠，在沒有新供給的前提下，賣壓至少需要2年才能完全去化；時至今日，屋主急售心態從開價變化可看出端倪。從調查中可看出，台中是6都之中議價空間最小的區域，「顯示開價已貼近實價登錄。」
從議價空間來看，6都議價幅度有2個共通點：第1是精華區議價空間大於郊區。比如台北市蛋黃區如大安、中山、信義及松山等，比起近郊的文山、大同及萬華等高出4%～5%；而新北市的板橋及中、永和等，距離市中心近、且人口密集的行政區，比起土城、泰山及蘆洲則高出7%～8%，這樣的現象主要是因屋主口袋夠深，加上認同其地段條件，使他們開價更為堅定。
第2個共同點是推量案大的重劃區，議價幅度更為明顯，比如台北市的中山及內湖、新北市淡水、林口及新莊等，各屬該市議價空間的Top 3行政區；往南至桃園的大園、八德及中壢區，或台南的新市、仁德、永康以及高雄的鳳山、左營及鼓山區等，這些區域的開價與實際成交價格，至少都相差2成以上。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年1月號第112期
