東京房地產溫溫漲 該買還是賣？

去年光是中國在日本房地產的投資金額就超過新台幣80億元，近年東京房市從最低點默默漲近3成，房價20年「只跌不漲」趨勢逆轉，隨著2020東京奧運即將來臨，現在是買進好時機？還是該獲利了結？

去年日劇《房仲女王》創造不錯的收視率，今年順應民意推出特別篇《房仲女王回來了》，13%的高收視率似乎透露當前東京房產的熱度。
 
根據日本房地產調查公司東京Kantei的最新統計資料，70平方米（約21坪）中古住宅在東京都心5區的房價，自2012年的最低點起算，至今上漲近3成。根據東京當地業者估計，2016年光是中國在日本房地產的投資金額就超過新台幣80億元。這幾年包括中、港、台等地區華人，在東京房市交易扮演著舉足輕重的角色。
 
隨著日本不動產價格提升，東京整體交易確實不如以往。長期觀察海外房產的益立信集團董事長鍾仁義分析，過去5年海外房產吸引超過千億新台幣，「可以說，該買的都已經進場了。」這些資金進入日本、柬埔寨、馬來西亞、泰國、英國，短期間內，美國及澳紐等國家房地產不易再大幅進出，除非有更好的投資標的出現。
 
東京房價默默上漲
買方結構出現變化
 
不過，2009年起就深耕日本的日本信義社長何偉宏表示，今年1至9月日本信義仍維持「天天成交」，成交件數逾300件，較去年同期增加超過3成，看屋組數比去年同期成長超過1成。
 
何偉宏分析，雖然與2013年東京申辦奧運成功時相比，交易熱度略減，但買方結構出現正向的改變，「去年之前，東京在地買方僅占全體成交量3成，但今年卻翻了1倍。」這代表過去20年東京房價「只跌不漲」的迷思已破滅。東京奧運後，還有世界最快的磁浮中央新幹線通車、羽田機場運量提升3成等，未來東京房地產發展將更健全。
 
「不過，期待東京房價大漲，也不夠實際。」判斷趨勢一向精準的鍾仁義分析，除了日本人口老化之外，日本房價目前僅市中心精華區有表現，不少地區仍乏人問津，與其期待資本利得，不如好好賺穩定收益。
 
隨著近年東京房價大漲，資金在日本也出現移轉。9月份剛自日本考察回台的日本房市專家葉州倫表示，東京都心5區的淨報酬率僅4%～5%，接手最強指標區如銀座、赤坂或青山等，投報率更降至2%；此外，近年也有不少在東京獲利了結的資金轉進大阪或京都，甚至連北海道等外圍城市或經營民宿的產品皆浮出檯面。然而，葉州倫提醒，台灣人買日本房產普遍是「投資」為主，出手前仍要考慮未來脫手性。
 
長期持有看重地點
短線進出要考量匯率
 
過去5年日本房地產默默上漲2～3成不等，是否該獲利了結？何偉宏表示，投資日本房地產前，先確認自己的投資目的及期待，再選擇適合標的，長期持有者更要以生活機能佳、距車站近的區域為主。鍾仁義提醒，若是想賺價差，就要考慮日圓匯率及稅負，甚至運用槓桿拉高投資報酬率。
 
至於在標的選擇上，葉州倫建議用「5、10、15、20」法則挑選，才能立於不敗之地。5是指買在都心5區（東京、新宿、涉谷、港區及千代田）、距離捷運站走路10分鐘、屋齡15年內為佳及20平方米（約6坪）以上。
 
他進一步解釋，前2點與區位及交通相關，第3點是考量到貸款及耐震係數；此外不要投資低於20平方米的物件，因為根據統計，東京都心5區20平方米物件的租金約占日本社會新鮮人起薪三分之一，「這樣的坪數是市場需求較高，能縮短出租率。」葉州倫強調......

全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年11月號第122期