晚 10 年買房：讓你提早「付現金購屋」，且多賺 600 萬！(附excel檔案)
「要不要買房？」我與朋友的對話
「我最近要在桃園買房子」，最近一位朋友跟我分享了這件事，「可是我哥買了一間套房，就覺得壓力很大了，我不知道我能不能 hold 住，但這間總價 800 萬也不貴，離我家又很近」，隨後又說出他的隱憂，看似可以入手，但又擔心自己資金運用會有問題。
「雖然頭期款你媽會支助你，那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎？」我提問，「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」朋友回答，「買了之後再租給別人收租金，而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄」朋友補充說道。
一般台灣人普遍的認知：有土斯有財，這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款，不敢離職不敢追夢。
「如果是我，我會買股票，晚點再買房」，談話的最後我提出我的建議。因為...晚 10 年買房將資金先投入股市，你不但會提早付現購屋，更會多得到 600 萬元的資產。
「房客幫我繳房貸，
繳久了我就有一棟房子？」
租金每年上漲幅度僅 0.37%，浪費時間成本，如同一開始我朋友說的：「轉租給別人收租金，讓房客幫我繳貸款，出租 20 年之後我就有一棟 0 貸款的房屋了」，這句話看似沒有錯，但根據行政院主計總處統計資料，全國的平均租金指數每年上漲僅 0.37%，也就是說，你是房東，你每年收的租金複合成長率只有 0.37%，到底有多低呢？以 0050 而言，還原股價每年平均上漲 8.76%，2 者差了 23.67 倍。
在台灣的租屋市場，買房出租的報酬率大概是 2% ~ 4%，取個中間值 3% 計算，1 千萬的房子每年可收到 30 萬的租金收入，1 個月則是 2 萬 5 千元，以每年上漲上漲 0.37% 計算，20 年後，每個月的租金你可以收到 26,916 元，摁...似乎沒什麼變化...，也就是說房東承受著巨大的時間成本，一間房子出租報酬率竟然如此低，若把買房資金投入股市，會是怎麼樣呢？
延後 10 年買房，讓你多賺 600 萬
以指數型 ETF 0050 為投資標的，從成立以來年化報酬率為 8.76%，保守一點我們以 7% 計算。
買房 2 重點：頭期款與每月貸款，以我朋友的案例，買 800 萬的房子，頭期款 2 成所以是 160 萬，貸款可以算出每月平均攤還 34500 元。
(圖片來源：591房屋房貸計算器)
將 頭期款 與 每月貸款 持續買進 0050，我們將頭期款 160 萬元，以及每個月原本的房屋貸款 34500 元買進 0050，如果需要在外面租房子，因為先買股票再買房，導致沒有居住地方的話，必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢。
以我朋友的例子來說，他可以住家裡，所以原本的房貸支出能全數投入股市，則每年買進 0050 的金額是 34500 元 * 12 個月 = 41.4 萬元。
驚喜一：10 年後竟然可以付現買房了！
原本房貸要繳 20 年，如今先投入股市，經過 10 年累積了 927 萬，可以付現金買當初 800 萬的房子了，還足夠裝潢、買家具等。
驚喜二：額外獲得 600 萬元，
另外剩餘的房貸，一樣投入股市，因為房貸原先要繳納 20 年，如今靠股市已經提早買進房子，雖然說成為有屋一族，然而原本還有剩餘 10 年的房貸，我們一樣投入股市，累積起來竟也能有 600 萬的資產。
晚 10 年買房，讓你更快成為 有屋一族 且多賺 600 萬，沒想到僅是先買股票再買房子，資產差異那麼大，將貸款年限 20 年拆成 2 部分：
【第 1 年 ~ 第 10 年】：累積資金 9,179,151
→可付現買進當初 800 萬的房屋
【第 11 年 ~ 第 20 年】：累積資金 6,031,709
→繼續投入股市，累積了 600 萬元可當退休金。
先買股再買房的差異，EXCEL 計算表送給你
【第一步】：下載<先買股再買房的差異>
【第二步】：輸入自身的狀況(黃底部份)
填入想要購進的房屋總價、貸款成數、貸款年限以及是否需要在外租屋，然後就能計算出先買股票，每年可投入股市的金額。
【第三步】：輸入投資標的的年化報酬率(黃底部份)
會投入 0050 是因為它持有台股最大 50 間公司，且長期而言是上漲的，買進會比較安心。自從 2003 年成立以來含股息年化報酬率約 8.76%，保守一點我們採用 7%來計算。
最後再 key in 你的年紀，這樣就會更清楚幾歲的時候可以安心買房囉。
【第四步】：算出結論，"YES" 代表可以付現買房
最後就能知道晚幾年買房，你可以安心付現金購入理想房子囉。
一樣只要輸入黃底的部份，其他 excel 已經帶入好公式囉，以下這個案例我們可以得知：晚 10 年買房，到時候我 40 歲，我可以付現買進理想房子。
如果是金額不夠，那麼就會出現 NO 的字眼，雖然不代表你就不能買房，但還是需要背負房貸，會比較辛苦一點，何不多等幾年，讓你一輩子輕鬆無貸款呢？
【第五步】：多賺退休金
這是比較進階的部份，原本要背負 20 年房貸，經過上述計算 10 年便輕鬆完成了，第 11 年開始如果我們持續將房貸投入至股市，第 20 年便會得到 600 萬的資產，很棒吧！
如果是比較保守的投資人，認為年紀比較大了，不只買進股票，也會投入債券，這樣報酬率或許會比 7% 低，但相對穩健，那麼年化報酬率也可更改喔。
下載<先買股再買房的差異>
算算看自己適合什麼時候買房吧
晚點買房，人生更輕鬆！
