小資族必看！3000 元也能成為包租公，還能每年「領 4 次」配息！
房地產 VS 股票：
買房花 5 個月，買股花 5 分鐘
房地產跟股票都是投資標的，有趣的是，9 成的投資者在決定購買房子之前，會先看數十間案件，針對附近的生活機能、交通、格局、採光甚至是鄰居，都會進行深入了解，然而對於買賣股票，9 成的人下單買進之前只花了幾分鐘......諷刺的是逛大賣場買電腦，會事先上網查一下評價、性能等等，選擇 3C 產品花費的時間還比股票多。
房地產的特性：「價格下跌也不會斷頭」，買房的人幾乎都要跟銀行借錢，大致上房子總價的 8 成是貸款金額，在股市如果要借錢會運用到「融資」，兩者都有財務槓桿的情況下，股票風險較大，因為股價一旦暴跌很容易需要補繳保證金，否則就會被斷頭賣在低點，損失的金額會讓投資者欲哭無淚阿。
但在房地產，除非是沒有正常繳房貸，否則房子市價下跌也不會遭到銀行拍賣，自住者亦不會因為跌價也驚慌賣出屋子，同樣都有槓桿，安全性卻大不同，房產安穩許多。
只要 3000 元就能讓你成為包租公
大多數的人終究一生都想要有一間自己的房子，房屋讓我們有歸屬感和家庭的溫暖，但有些人也會利用房地產投資，賺取租金或價差，不論是想買房自住亦或投資，都是需要一大筆金。
在周星馳的電影《功夫》當中，包租婆只要在家翹腳喝茶，房租就源源不絕的流進口袋，羨煞了許多人，我們也想當包租公，但卻沒有太多的本金怎麼辦 ？在這篇文章與您分享：房地產信託(REIT)，讓你小錢也能坐擁房地產。
投資房地產的方式有 2 種
(一) 實體擁有
第一種是大家最常見的，直接買下房子，實體的擁有和經營，例如：自住或出租的房屋，大家都知道房價很高，到底有多高呢，我們用房價所得比來評估。房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，講白話一點就是平常新聞聽到的：不吃不喝幾年才能買房。
以內政部最新的資料 107 年 Q2 為例，全國房價所得比為 9 倍，而台北竟高達 15 倍，新北市也不惶多讓 12 倍，基隆房地產僅有 5 倍，難怪為近年許多首購族轉往的地區。
基隆相對便宜，不過也因為地理、氣候不佳，發展機會沒有雙北那麼多，因此若是想靠投資房地產賺一手，恐怕機率比較小。
然而買進房產，不論是自住或是投資，一定是希望可以上漲，房價便宜的地區如基隆，城市前景沒那麼優良，也很難期待房價會有很大漲幅。如果想要買在精華地段，但本金又很小該怎麼辦？這時候可以利用第二種方法房地產信託(REIT)。
(二) 房地產信託(REIT)：集資買不動產
第二種方法是持有房地產信託(REIT)，例如：購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。
● 小錢也能投資房地產
「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不動產投資信託」，又稱為房地產投資信託，類似共同基金，投資標的為不動產及其相關產品，主要藉由一般投資人的資金募集，將不動產證券化，使得一般人也可以用小額參與房地產，藉以獲得不動產租金及增值利益，種類繁多，包括購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等，而且投資人也不需要實質持有不動產標的，省去管理上的困擾。
● 流通性佳
REIT 就像股票一樣，可以在市場上被交易，且流通性比實體不動產優。
● 收益穩定
REIT 主要收入來自租金，收益較穩定，在美國法令規定 REIT 必須將當年度 90% 的收益以股利形式分配給股東。
● 抗通膨
REIT 還有一個特點是抗通膨。油價、原物料上漲的在高通膨時期，民眾預期未來的物價將以較大的幅度上揚，因此資金通常會流向能夠保值的商品，此時不動產會成為熱門的投資標的之一，租金方面也因為房價上漲，買不起房或是企業更不想買大樓，此時讓租金亦可隨著物價水準向上調整，可謂是房價價差及租金雙賺。
小資金的全球化的房地產配置
投資 VNQ 當美國房產大亨，美股代號 VNQ 是一檔由 Vanguard 所發行的不動產信託 ETF(REITs ETF)，於 2004 年 09 月 23 日成立至今，費用低廉每年僅 0.12%，資產規模 337.3 億美元，共持有 190 檔證券。
VNQ 的產業類別都是房地產，種類又分為很多種，包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等，又以商業類別佔 4 成左右最多，果然還是聚集人潮的商業地區較賺錢，這讓我想到台北市的微風南山廣場，傳出一坪租金竟高達 4600 元的天價，擠下 101大樓的每坪 4400 元，改寫行情紀錄。
而各個不同的產業遭到寒冬，也會連帶影響 VNQ，例如：電子商務崛起，零售業者面臨關門潮，同時也會拖累 REITs 股價相對走弱。
前 10 大持股就佔了總資產的 41.3%，最大持股是投資 Vanguard 自家的房地產指數基金，其實 Vanguard 房地產 II 指數基金的持股跟 VNQ 差不多，且費用更低只有 0.08%，只是差別是最低投資額要 1 億美元...
● 基地台租賃業務
第二大持股是美國鐵塔 6.6%，佔比 4% 的冠城公司同是屬於經營基地台租賃業務。
美國鐵塔運營中的基地台數量從 2004 年的不到 20,000 座，到2018 年現在全球運營 171,000 座基地台，其中美國本土為 40,800 座，同時也因為，在針對鐵塔的租賃合約中，要考慮到通貨膨脹的問題，所以通常都會規定每年上調租金約 3%，這對營收的挹注也相當可觀。
而另一方面的優勢是其租來的土地租約平均期長達 28 年，所以對短期營收造成的風險很低，營收也相當驚人，連續 14 年成長，年化複合成長率達 18.3%。
冠城公司基地台約 4 萬座，專攻美國市場，營收連續 14 年成長，年化複合成長率達 16.9%。
● 零售業房地產
美國最大的上市零售 REITs - 西蒙房地產集團公司也佔比 4.12%，旗下包括區域性購物中心、高級工廠直銷中心、大型城市購物中心等，西蒙地產的營業收入以基礎租金 + 綜合維護費為主，收入佔總收入佔比約 90% ，除了租金之外，還能向主要零售地產租戶的超額銷售按比例收取。
看到 VNQ 的持股都是房地產的龍頭企業，想必投資人可安心領股利了，或許有些人會擔心說 VNQ 只投資美國地區，但其實很多企業都是國際性大廠，例如上述提到的美國鐵塔、西蒙，在海外也有很多據點，算是間接投資全球房地產了。
近 10 年平均殖利率為 4.3%
VNQ 為每季配息，誠如上述所提到的，REIT 必須將 90% 的盈餘分配給股東，所以基本上股利等於收租的租金， 2008 年殖利率高達 6.87%，因為即便景氣變差，房租還是可以穩穩收進口袋。
VNQ 殖利率 4.3%也高於買房收租報酬率 2.06%，若以穩定的現金流來看，房子必須要出租才有收入，根據 Global property guide 數據顯示，台灣的租金收益率為 2.06%，也就是你拿了一筆錢真的買一棟子，然後出租給他人的報酬率僅有 2% 左右。
如果先把錢投資 VNQ，每年領 4.3% 殖利率，那麼是買房投資收租率的 2 倍，一樣都是當包租公，收益卻大不同。
成立以來年化報酬率為 3.94%
VNQ 報酬率落後 SPY，主要是因為 RIET 是以收租為主，不會一直將房子頻繁買進，房價也不會炒高，這部分跟台灣很不一樣，在國內常常聽到投資客買房轉手賺 100 萬，似乎很輕鬆，但這是需要高槓桿或高資金才有辦法操作的，VNQ 現在一股只要 88 元美金，約台幣 2640 元(2019/5)，適合小資金又想當房東的人投資，讓你 3000 元也能享受成為包租公的快樂。
「我到底要不要買房？」
最後回歸到人生總會面對的問題：到底要不要買房？我自己的看法是，擁有自己的房子比較有歸屬感，會很認真想要布置好，這部分是租屋很難滿足的，但又考量台灣房價太貴，小資族一但在年輕的時候買房，往往都要陷入 20 ~ 30 年的房奴生活。
因此比較折衷的作法是，可以先投資 VNQ，每年賺美國房地產租金 4%，拿來繳台灣 2% 的房租，中間價差的 2% 逐漸讓整體資產增值，等到時間久了資金變大或房價明顯下降，屆時再出手買進自己的房屋。
快速結論：
1.REIT是一種讓一般人也可以用小額參與房地產的商品
2.VNQ 是一檔不動產信託 ETF
3.VNQ 投資種類包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等
4.VNQ 近 10 年平均殖利率為 4.3%，大於實際買房出租報酬率 2.06%
5.VNQ 每季穩定配息，適合退休族
延伸閱讀：
(一) SPY介紹
(二)【真實計算】什麼時候買房？：看懂後，讓你多存 600 萬！(附excel檔案)
