寄人籬下 傷財、傷身又傷心？資深房仲陳泰源破解「租屋族」10 道難題！
寄人籬下 傷財、傷身又傷心？破解租屋族的 10 道難題
曾經在外租屋的人都知道，好物件難尋，好房東更難尋！簽約、居住時稍有不慎，很有可能傷財、傷身又傷心！想安心租屋，務必事前搞懂各種權益。
根據統計，台灣租屋人口超過 300 萬人，約占總人口的 8 分之 1，這群人裡頭，除了學生、社會新鮮人，也有不少是經濟上的弱勢，然而租屋市場的不友善，卻又讓他們成為被剝削的一群。
租屋在外，除了有寄人籬下的漂泊感，還有哪些痛點，是租屋族感受最深，最期待能被解決的呢？本刊蒐集 10 個常見的租屋難題，透過專家解答，給予實務上可執行的建議，希望能幫助所有租屋族搞懂權益，租得安心！
難題 1：房東不願意讓我申報租金支出和設籍。
租屋資歷長達 15 年，同時有許多和房東交手經驗的資深房仲陳泰源表示，根據內政部新版《房屋租賃定型化契約》，房東不得限制承租人申報租賃費用支出和遷入戶籍，若房東拒絕報稅和設籍的要求，其實已經違法，但還是不建議房客們「先斬後奏」，以免傷了和氣。
他透露，不希望房客報稅、設籍的屋主，大多只持有 3 間以下的房屋，因擔心所得被拉高，需要多繳稅，才會拒絕相關要求。若是持有 4 間以上房產的「多屋族」房東，適用稅率本就不低，而且又是國稅局積極查核的對象，較不敢有逃漏稅行為，若有報稅、設籍需求，找這類房東較好。
新創租屋平台「租租通」則建議，可先利用租屋平台相關功能進行篩選，直接找出可報稅、設籍的房源，亦可選擇包租代管物件，或民間社會住宅（即申請加入社會住宅計劃的民間自有住宅），一定都能報稅、設籍。
難題 2：市區的房租太貴，租金便宜的屋況又不好。
陳泰源表示，要在市區找到便宜又優質的房源的確不容易，就算有，多半很少空租，或一釋出就被「秒殺」。若是以租金便宜為優先考量，建議找「不缺錢」或是「人不在本地」的房東，較有機會談到相對優惠的租金。
想知道房東缺不缺錢，可調閱建物登記第二類謄本，了解房東是否有貸款（查看他項權利部是否有抵押設定）。至於「人不在本地」的房東，因為距離遠、怕麻煩，通常會委託房仲或其他業者招租，同時，這類房東也很怕遇到惡房客，大都願意用相對便宜的租金租給優質房客；換句話說，從代租房源下手，反而會比屋主自租房源更容易找到高 CP 值的房子，因為屋主想自租通常是為了省錢，對租金更易斤斤計較。
陳泰源也提供一個殺價的技巧，那就是先以 1 年租期來談判，等到1年租金談定，再詢問房東簽長約可否再優惠，便有機會再壓低租金。
租租通則表示，在市中心工作者，未必要住在公司附近，可挑選市中心外圍（如新北市第二環）的房源，以通勤時間換取更便宜的租金和更大的空間。
難題 3：找不到可以養寵物的房源。
陳泰源指出，大多數不同意寵物入住的屋主，是因為擔心屋況遭破壞、氣味殘留，或本身容易對寵物過敏。若想說服屋主，可主動提議簽訂清潔費條款，承諾會負擔搬離後全屋細部清潔的費用，且同意屋主自押金中扣除，就能提高屋主接受寵物入住的意願。
租租通則建議，除了優先透過篩選功能找出「可寵」房源，也可以選擇未附家具的空屋，或屋齡較老的物件，房東通常較不會介意有寵物入住。其次則可考慮較為冷門的區域，因租屋需求少，房東多半較好講話。同時也建議租客們誠實告知寵物的數量、類型，不要刻意隱瞞，以免引發後續糾紛，反衍生更多問題。
難題 4：房東發現我年紀比較大，不想租給我。
陳泰源表示，依據實務經驗，年齡超過 55 歲的租客，求租時較容易碰壁。部分長者會讓子女代替自己出面承租，但陳泰源認為，若房東歧視高齡者，入住之後難保不會遭到刁難，與其隱瞞身分，倒不如選擇對高齡者友善的房東，才能長久住得安穩。況且台灣已是高齡社會，加上少子化情形嚴重，房東們若不肯租給高齡者，將來恐面臨找不到租客的窘境。若想破除房東疑慮，則不妨提供財力證明和健康報告，並強調自己是穩定交租的好房客，就能降低被拒絕的機率。
租租通則建議，高齡者可優先選擇民間社會住宅或包租代管物件，若選擇民間社會住宅，還有機會獲得政府的租金補助。
難題 5：透過業者媒合租屋要支付半個月租金，覺得好貴。
陳泰源指出，房仲或代租業者媒合租屋時收取的半個月租金，為業界統一公定價，其性質為媒合服務費，且是按照法規合理收取。如難題 2 所述，委託招租的屋主通常較怕麻煩，希望有優質租客長租，因此對房客來說，雖然要多付一筆額外的服務費，但更有機會爭取殺價空間，長期來看未必不划算。
但民眾要注意媒合租屋的人究竟是業者，或只是「代理人」，假設該名「代理人」並非第三方（例如只是房東的親戚），加收服務費就有變相加價的嫌疑，也要小心是否為非法二房東。
租租通也提醒，媒合服務費只能在第一次媒合成功時收取，到期後若續租，不能再重複收取。
難題 6：家電或設備損壞，房東不願來處理。
陳泰源表示，按照內政部新版租賃契約，房東須負責房屋和附屬設備的修繕，這也表示相關費用應由房東支付，不可向房客收取。但若雙方在契約中明訂設備損壞須由房客自行處理，則又另當別論，因此簽約時要格外留意相關條款，以保障權益。
陳泰源建議，若房東不願修繕，且已影響到日常生活，可自行找人維修，並保留發票或收據向房東請款。假如房東仍置之不理，則建議自行從房租中扣除維修費用，並留下簡訊等相關證據，以避免損失。
租租通也建議，若情形嚴重，可先撰寫存證信函催告房東改善，後續仍未處理，則可申請調解或向消保官申訴。
難題 7：其他租客素質不佳，讓我很困擾。
租租通建議，承租前應先向房東確認其他房客的身分、作息，以及有無「生活規約」，且最好在合約中附加相關的解約條款，萬一發生嚴重影響生活的情形，才能順利提前搬離。若真的和其他租客發生糾紛，則建議先拍照、錄音或錄影蒐證，再請房東出面協調，以免口說無憑。
難題 8：水電費收費偏高。
若承租整層住家或獨立套房，水電費都會按照帳單計算，會遇到水電費問題的，多半是分租套雅房，且以電費爭議較多。台電計價按不同用電量分為6個單價級距，一般家庭大多落在前3個級距，單價在 1.63～3.52 元之間，而分租套雅房通常會以每度固定 5～6 元來收取電費，單價的確較高。
對此租租通解釋，雖然分租套雅房大多會裝設分支電表，但台電是按照各戶原有的電表度數來收費，若一戶內隔間較多，就會拉高整體用電量，導致收費級距變高（水費亦同）。若是大樓物件，還須額外分攤公共水電費，因此不一定是房東惡意超收。
此外，新版租賃契約規定，租屋電費額度須按照台電的夏月和非夏月標準，區分不同單價，且不可超過台電最高級距的每度金額，因此房客可依據現行台電收費標準，判斷房東收費是否合理。
難題 9：退租時房東以屋況變差為由苛扣押金。
陳泰源表示，依照新版租賃契約，房客退租時須將房屋「恢復原狀」，但恢復原狀的定義很模糊，建議承租時不要只以文字記錄屋況，而應同時拍攝照片、影片，並在合約中寫明自然耗損與折舊（如牆壁泛黃、家具家電有自然使用痕跡）不可視為房客責任。
租租通也提醒，退租點交後應簽署「契約終止協議書」（或於原合約備註），寫明已返還房屋、設備與鑰匙等物件，且房東已確認無誤，並請房東立即退還押金，以避免退租後又產生糾紛。
難題 10：合約還沒到期，房東想提前收回房子。
陳泰源指出，新版租賃契約有「得任意終止租約」和「不得任意終止租約」兩種選項，若勾選前者，不論是哪一方想解約，都要在至少 30 日前通知對方，若未符合此一規定，就要賠償不超過 1 個月的租金；若勾選後者，則無論如何都不能提前解約。因此，萬一碰到房東想提前收回房子，要先確認合約內容，依合約來主張自身權益。
租屋省錢小秘訣
陳泰源
- 和房仲做朋友，就能免費拿到很多屋主或租客遺留下來的家具、家電、小物。
- 不要租洗澡、煮飯都只能用電的房子，而要選擇有瓦斯的。
- 選擇市區的小坪數物件，可節省通勤費用和時間，也能因為空間小而降低亂買東西（囤物）的機率。
租租通
- 找親朋好友合租整層公寓、平分租金，比自己單獨租套房划算。
- 承租「空屋」並簽訂長期合約，再自行購買家具和布置，既能省下租金，又可防止房東漲租。
- 挑選附帶節能家電的物件，長期下來可節省不少電費，且盡量不要選擇頂加物件，以免夏季電費「爆表」。
專家小檔案 陳泰源
資深房仲兼房地產作家、講師，現任職東龍不動產直營事業處專任委託部，著有《一眼看穿房仲賣屋手法》、《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》等暢銷書，最新著作《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》預計 3 月底上市。
專家小檔案 租租通
新創租屋平台，擁有許多特色房源，如可養寵物、可報稅、可入籍、台水台電房等，關注租客、房東雙方權益，致力於建立友善租屋圈，讓租客找到理想房源，也讓房東真正解決租屋管理問題。
本文精采內容來自2023年3月號《Money錢》，掌握最新投資理財資訊，請鎖定 2023年6月號《Money錢》
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