房產達人親授小資「馭房術」！善用預售還款優勢解鎖買房夢
買房新手除了關心頭期款準備夠不夠、每月要負擔多少房貸外，也常面臨要買預售屋、新成屋還是中古屋的難題，事實上，房地產市場不存在最佳的物件，唯有先釐清個人需求與預算，才有機會挑到心儀的房子。
經營YouTube頻道「安娜馭房術」的房地產達人安娜即是其中一例，她在去（2023）年6月買下人生第一間房子，不同於多數首購族，她清楚地知道以自己的需求，較適合買預售屋，因此縮小範圍以精準地尋找目標物件。
多數買房新手即使有了方向後，可能會花很多時間慢慢挑選，等到決定出手時，才發現心儀的物件已完售或漲價，「我認為買房要快狠準，當我選定地點後，就認真做足功課，大概2週就做好決定了。」
安娜表示，因本業是代銷人員，她深知房價長期緩步向上，建議已有買房規劃的人，盡早買是最好的，像她一樣擔心自備款準備不夠的人，可以優選預售屋，並衡量個人財務狀況，來挑選適合的物件，「我認為年輕首購族在合理範圍內買房，可以提高工作動力，也能讓存錢目標更明確。」
預售屋付款門檻相對低 有利於首購族進場
安娜分享個人首購經驗，她因為2個原因決定買預售屋。第一，自備款不多。如同多數首購族，扣除緊急預備金、個人投資理財資金等費用後，可作為買房自備款的金額不高，若選擇新成屋或中古屋，至少須備妥總價3成的自備款，且須一次付清。
「以房屋總價1,000萬元的中古屋來試算，我至少須準備300萬元的自備款，對我的財務壓力較大。」台灣房價持續緩漲，如果有剛性需求且可負擔房貸的人，安娜建議，及早挑選預售屋，並善用建商或代銷提供的優惠付款方案，有機會挑到房屋總價相對低的物件。
安娜以總價1,000萬元、自備款20%的預售屋為例，部分建商推出首付5%～6%的低自備方案，只須先支付50萬～60萬元，並於興建期間分期支付剩餘的15%，可避免因財務吃緊影響生活品質。
其二，資金運用更彈性。安娜表示，由於預售屋款項可分期支付，年輕首購族可靈活運用現金，以兼顧其他的財務需求。
學習看平面圖 避免踩雷
而預售屋的最大缺點就是無法看到實際成品，因此部分購屋族可能較難以接受。對此安娜建議，優先選擇信譽良好的建商，並記得索取平面圖、家具配置圖、建築藍圖等，再加以細心判斷，就能降低成屋與想像差距過大的問題。
部分看屋新手擔心看不懂這些圖面，安娜建議，可從學習看平面圖開始，因為透過平面圖可了解住宅格局，也能避免坪數被浪費，「舉例來說，平面圖可看出室內有無柱體，如果有，該戶的單價通常會較低，因為這代表買到的坪數包含柱體，但這是不實用的虛坪，只看模型可能會忽略這個細節。」
此外，平面圖也可作為風水參考，例如：⑴房屋坐向是否會造成採光不足；⑵客廳、房間是否無對外窗，而形成暗房暗廳；⑶臥室床頭或客廳上方是否壓樑；⑷是否有門對門或開門見廁等問題。
安娜也分享看家具配置圖須留意的細節，例如確認每間房間是否都能放下單人床，若是較大坪數者，則要確認可否擺放雙人床，「如果發現圖上沒有畫床，只畫櫃子或書桌，很可能是所謂的『＋1房』，也就是利用客餐廳空間多隔出1間房，若建案也把它算成1間房來看，其實是較不合理的。」（本文僅節錄部分內容，全文請看《Money錢》2024 / 4月號）
（圖：shutterstock，僅示意）
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