買房產要能變現才有用
前陣子有個朋友問我，因為用車的停放需求，他想在住家附近社區買個車位，問我可不可行。按他的說法，他自己是住在板橋的舊式公寓3樓，沒有附設停車位，車子必須租車位停放，總覺得付租金不划算，還不如買個車位，就不必把白花花的錢拱手送人。
於是我們討論了附近車位的價位高低和市場行情，租金是多少、車位的種類，以及用一筆不算小數目的資金買個面積不大的車位，究竟划不划算。
後來他就在住家附近的一個大社區買到了車位，面積為6.5坪，成交價195萬元，換算每坪單價30萬元，並不便宜，每個月還要繳500元清潔費。
不過他的想法是，一個小車位每坪單價要30萬元，確實不便宜，但如果用租的，每個月租金要3,800元，所以他就這樣算：車位用買的，每個月可以省下的租金是3,800元－500元＝3,300元，1年可省下3,300元×12＝39,600元。我和朋友都是退休人士，他說他開車頂多再開10年，10年後可以把車位賣掉，就算以原價賣，這10年還是省下了39萬6,000元的租金，相當划算。
他還說，他的鄰居也想買一個條件和他一樣的車位出租，算一算1年的租金報酬率有2.03%，比銀行1年期定存利率高，而且若是去貸款再利用租金繳付，幾乎是無本取得車位。
我的提醒是，買賣不動產的成本之一是過戶的稅費，持有期間也要繳交地價稅和房屋稅，這些都要計算在內。朋友說，過戶的稅費3萬元不到，分攤到10年可略而不計。他的車位是有門牌號碼的，也就是產權掛在社區的警衛室，數以百計的車位都掛在這個門牌號碼，換算下來，他的持分不到一個月餅大小，因此房屋稅、地價稅又可略而不計。
這樣看下來，我也同意朋友以買車位解決用車停放需求，將用途設定為「自用」似乎是可行。至於買車位出租做為投資，情況就比較複雜。以租金報酬率來說，2.03%雖然比銀行的定存利率高，但不算是怎麼好的投資報酬率。放眼各式各樣的金融商品，交易簡便迅速，要取得年投資報酬率4%或5%也不困難，有必要大費周章去買車位出租，賺取微薄的租金報酬率嗎？
而且，車位買賣常有糾紛，並不是所有車位都能單獨買賣，按目前相關法令規定，停車位可分為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位3大類，各有買賣、使用的相關規定，在所有權、使用權、處分權等方面都有差異。
本文出自《Money錢》2016年12月號第111期
