1. 首頁
  2. 房地產

房價會跌嗎?2022房市健檢,用關鍵3指標觀察房地產未來展望!

An awesome picture

我們想讓你知道的是:2021 年在寬鬆貨幣環境、原物料飆漲、台商回流等因素下,激勵了各地房市價量齊揚,也衍生出了許多熱議的話題,包括了房市泡沫現象、居住正義、打炒房政策等等,本文將從數據及基本面來探討目前的房市概況,以及展望未來台灣房地產可能的發展路徑。

台灣房市供需是否健康,有無泡沫,或過度投機和非理性的漲幅?以下我們列出三大指標來做衡量:

1. 低度使用住宅比率(空屋率)

由於空屋的統計較為困難,此比率主要是針對「平均用電度數 ≦ 60 度 」的住宅進行統計,當用電度數低於用電門檻時,則視為空屋。當市場上的空屋較多時,代表購房者較多是基於投資和投機的動機,較不利於房價後續走勢。而目前內政部公布的 低度使用住宅比率 在 2021 上半年再度下探至 9.13% ,續創歷史新低,也代表著房市的需求仍相當旺盛,而且較多為剛需所帶動。

 20220307.jpg

 

2. 新建餘屋數(待售屋)

上述的空屋率主要統計的是「成屋」的用電狀況,仍要搭配「預售屋」和「待售屋」的數據才能更精確衡量房地產的供需。內政部是將屋齡 5 年內、維持第1次登記且有銷售可能性的住宅,定義為新建餘屋(待售屋),如果說預售屋是房市的「供給」,餘屋則可視為房市中的「存貨」,當餘屋增加時,代表房市的需求沒有建商預期的多,導致待售住宅逐漸增加,後續的房價容易修正 。

從歷史來看,自 2013 年開始,台灣的建案推案量出現大幅地擴張,最主要是大背景下有 2009 年次貸海嘯後開啟的量化寬鬆政策,房貸利率被大幅壓低下促使大批購屋者湧入房市,核發建造面積穩定維持在高檔,而一個建案從領照到完工大概需要 3 年的時間,在後續房市需求逐漸跟不上供給時,也醞釀出之後暴漲的新屋餘量(存貨),最後房價壓力逐漸在 2014 年開始出現。

但在近幾年的 新建餘屋數 已經沒有明顯的攀升,甚至出現下滑,意味著目前市場的需求在中美貿易戰和台商回流下有所回升,待售住宅逐漸被消化,也代表著目前房市供需是在好轉的狀況。

 20220307-2.jpg

 

3. 房價增速 vs GDP 年增率

我們同步可以從房價的變化作觀察,當房價增長遠快於 經濟增長 時,代表房市市值有過度膨脹的狀況,此時就必須留意房市有泡沫的風險。在 2021 年 Q3 時兩者的差值雖然有快速地拉升,但相較於歷史高值並沒有過度非理性地漲幅,顯示台灣房價上漲一部分原因也是經濟成長帶動,且在大寬鬆的環境全球房地產飆漲下,台灣的房價漲幅也相對較中性。根據 Knight Frank 統計,台灣 2021 年 Q3 的房價漲幅差不多等於全球平均年增率的 9.4% ,56 個國家中排名第 30 位,低於許多先進國家包括美國( 18.7% )、加拿大( 17.3% )、德國( 12.5% )等。

 20220307-3.jpg

展望 2022 年的房地產,在聯準會邁入升息循環後,台灣央行預計也將跟進提前升息,加上在 2022 年底九合一選舉壓力下,政府打房的態度很難有所改變,可預見有更多相關的房地產政策相繼出籠。不過觀察至今,政府政策的打擊目標主要是針對投機性買家,且透過幾的數據來看,包括 低度使用住宅率新建餘屋房價增速 vs. GDP 年增率購置住宅貸款違約率房市循環指標 ,尚未顯示說台灣的房市有泡沫現象。

 

錢雜誌APP上線啦!快下載你的隨身理財寶典:https://emagazine.page.link/AtYg

本文轉載自 財經M平方原文於此

 (圖:shutterstock,僅為示意 / 內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上)

理財工具推薦

    • 4500萬專屬加開獎金等你拿

    悠遊卡/一卡通/iCash歸戶自動同步

    • 比官方更官方,最清爽APP