2 實例揭開房屋買賣秘辛！小坪數單價竟比豪宅高？陳泰源：物以稀為貴 房產也適用！

一般來說，豪宅的房屋單價，照理應該比普通小宅來得高，畢竟豪宅可能有無敵景觀、飯店式管理、頂級建材、多元公設等等。 可是也有人說，高總價往往每坪單價比較低，簡單的數學 題，以 10 坪和 100 坪的房子舉例，每坪單價各漲 1 萬元，10 坪才 多 10 萬元，100 坪則多 100 萬元，所以，當房市上漲時，大坪數產品銷售通常會比較吃力一些。 以上兩種說法，看起來都說得通，到底哪個邏輯才是正確的？

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案例 1：五鐵共構 新板特區中小型住宅比較貴

新板特區在新北市裡可說是蛋黃中的蛋黃，不僅有高鐵、 台鐵、客運總站、板南與環狀雙捷運線，也鄰近萬坪都會公 園，一旁還有大遠百百貨公司及地方權力核心的新北市政府， 以上方圓走路大約只要 5 分鐘皆可達，生活機能極強！之所以崛起得很快，主因是當年跟進政府的 BOT 案，讓特區內大部分社區的低樓層捐作公設使用以交換容積，因此普遍新蓋房屋都是鋼骨結構的制震摩天大樓，這也使得每棟樓與樓之間幾乎都能串連起來，縱使下雨天也能自在步行空橋直達高鐵；若不想曬太陽還有地下街可走，可謂四通八達。

另外以全台灣六都高鐵站周遭來講，唯獨板橋站是「住宅區跟行政區」兼「與高鐵綁在一起的豪宅聚落」，這跟台北車站商圈周圍都是商辦及中古老宅的市容，以及台中烏日站和高雄左營站周邊相對偏僻而言，可說是截然不同、深具獨特性。 最後一個有趣的現象，以 2022 年來說，該區豪宅的平均單 價落在每坪 60 萬～70 萬元，中小坪型則在 70 萬～80 萬元，略高於豪宅，不禁讓人好奇，不是豪宅的單價應該要比較高嗎？

案例 2：大直富豪聚落 還有便宜屋可買

台北市大直有 3 點資訊是許多外地民眾所不知道的，例如很多人會把大直誤以為是內湖區或是一個獨立的區域，但它其實是中山區；而大直的命名最初真的是源自於「又大又直」，這可不是「有色諧音」，而是因為基隆河原是一條蜿蜒曲折的河 流，經過圓山飯店一帶後，河道就忽然變寬、變直了。 第三點是被譽為富豪聚落的大直，竟然也有墓園景觀，房價最低只要 4 字頭（40 萬元起），就在最西北邊、位於國防部後方的通北街軍宅「力行新城」社區，有部分戶別看出去就是天主教公墓園，對於不介意「夜總會景觀」的民眾來說，CP 值頗高。

以 2022 年的房市來說，除了軍宅單價最便宜之外，再來就是敬業三路、低總價 3 房加車位的「基河國宅二期」，單價約 6 字頭，接著是單價 6～7 字頭的大直街及北安路的無電梯老舊公寓，優勢為低公設及潛在改建效益；再接著是單價 8～9 字頭的一般高級住宅及小套房；最後則是單價破百萬甚至站上 200 萬元俱樂部、擁有水岸景觀的豪宅

同樣是豪宅 交易市況兩樣情

藉由上述 2 個案例，順便讓你認識一下北市中山區大直與新北市新板特區的房市概況。 以新板特區的房價來說，確實印證了「高總價就低單價」 的說法，因為該區高達 8 成以上社區的坪數都落在 80～90 坪、 總價 5,000 萬～6,000 萬元，甚至上億元都有，只是近年房市火熱，大坪數產品的交易量卻顯得格外冷清。 以 2022 年 8 月查詢樂居網的資料顯示，幾個知名度較高的豪宅，諸如「新都聽」、「麗寶東方明珠」等，2022 年累計皆只成交 1 筆，其他像「東方富域」、「權世界」、「謙岳」等都零成交，「國鼎」則是從 2021 年就沒有成交紀錄，至於「板信雙子星花園廣場」與「華府 DC」則是從 2019 年起就零成交，最誇張的是「台北官邸」，從 2018 年起至 2022 年 8 月都零成交。 這跟政府持續打房，且豪宅限貸令不鬆反更緊，以及總價高、持有稅與交易稅也重等因素有關，加上富豪屋主們的口袋都很深、個個惜售，也就呈現交易量低迷的狀態了。

但小坪數則呈現完全不同的景況，因為占比不到 2 成，導致交易還是很熱絡！以「超級 F1」來說，仍然月月有成交且量體不 少，光 2022 年 8 月累計成交戶數就已達至少 25 筆，除了低總價優勢外，挑高 3 米 6 魔術空間也是小資族的最愛，在這個非富即貴的新板特區裡，仍有機會以總價不到 1,000 萬元就買到入門款小宅，形塑了該區的「豪宅聚落，小宅搶手」的特殊景象。 反觀北市中山區大直，「高總價創造低單價」則完全不能套用，因為這裡的華廈、國宅、軍宅、無電梯老舊公寓、套房等產品相當多元，也因此，少數擁有河景的豪宅，單價自然就遠高於其他宅，而且釋出量不多，往往案子還沒丟到仲介介市場，就被鄰居或屋主的友人給買走了。

物以稀為貴 房產也適用

從前述內文的描述，不曉得你看出端倪了嗎？不論是坪數大小還是總價高低，根本都不是影響房屋單價的主因，真正的核心的關鍵還是取決「市場供需」！ 所以，從不動產投資的角度來說，在同一個區域，且其他各方面條件都一樣的前提下，問我選擇比較值得入手的標的會是什麼？我衡量的標準就是：因為稀缺，所以保值。

本文摘自《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》，作者：陳泰源、出版社：金尉

（圖：shutterstock，僅示意 ；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）