翻新老屋，再省錢也別忽略這 5 種「看不見」的基礎工程！

老房子的屋況雖然比不上新屋，但就像還未打磨的金子，只要施以巧手就能發光。然而，翻新老屋時不能只當「外貌協會」，5種「看不見的工程」反而更重要，也更值得投資。

房價高漲，讓老屋交易越發熱絡，根據東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，今（2023）年第 1 季全國住宅買賣移轉筆數為 2萬8,011 筆，其中有 1 萬 1,490 筆交易的屋齡在 30 年以上，占比為 41%，是有統計數據以來的歷年同期新高。

資深設計師吳宜哲指出，老屋雖然有其缺點，但室內實坪大，甚至完全無公設，跟新屋相比，等於花同樣的錢能夠買到幾乎 2 倍以上的可用空間。此外，老屋大多位於市區精華地段，生活機能強大，只要善加整修，就能延長居住年限，也能讓老房子展現新的效用。

3 種地雷老屋最棘手 再便宜也別搶

不過，並不是所有老屋都能安心入手，吳宜哲表示，有幾種老屋特別容易「踩雷」，購屋時建議避開。

第一種是「頂加」。按照法律規定，即便頂加屬於列管的「既存違建」或「舊有違建」，但都僅是「緩拆」，並不是「免拆」，此類物件僅能修繕，不能進行室內裝修，若強行施工，極有可能因同棟鄰居長期積怨而遭到舉報，屆時將被勒令自行拆除或遭到強制拆除。

第二種是位於邊間，但與鄰棟棟距過窄的房屋。由於邊間戶的對外牆較多，通常較非邊間戶更容易有漏水問題，當與鄰棟棟距過窄，將無法從外牆施作防水工程，這也表示漏水狀況將無法解決。

第三種則是裝潢特別新的老屋。不少投資客會以低價買進屋況不佳的房屋，重新整修後出售賺取價差，但此類物件通常會使用劣質建材與粗糙的工法掩蓋屋況瑕疵，實際上問題並沒有真的改善，未來恐怕要花上更多裝修費用。與其購買裝潢過的老屋，不如選擇保留原始屋況的物件，反而更能一眼看出瑕疵所在。

「看不見的」更重要 5大基礎工程別忽略

吳宜哲也提醒，老屋有很多「看不見的問題」需要處理，這些項目大多屬於基礎工程，但一般屋主通常會優先注意「看得見」的項目，反而忽略基礎工程的重要性。以下針對各類型問題分別說明。

滲漏水、壁癌

一般建物的防水層使用年限大多為 10～15 年，而防水層會隨著牆面熱脹冷縮或水蒸氣壓力造成的破壞而老化失效，再加上台灣地震頻繁，容易導致建築物出現裂縫甚至使水管破裂，因此老屋特別容易出現滲漏水與壁癌問題。

不論是範圍多大的滲漏水或壁癌，建議先找到源頭並加以處理，才能徹底根治。首先，應以抓漏儀器探測漏水點，如漏水點為水管或設備，就須修補或予以更換；如漏水點為對外牆裂縫，則要先行清理外牆與填補縫隙，再從外側施作防水工程，才能一勞永逸。其次，則要將室內滲漏水或有壁癌的牆面打除到「見底」（亦即剔除漆面、磁磚和水泥，直至看到紅磚或鋼筋混凝土層），整平後重新施作防水層，再加以粉刷或貼上磁磚。

電線老化與配電問題

一般電線的使用年限約為 20 年，包覆電線的絕緣體會隨時間脆化，再加上過去電線的線徑較小，當電器的使用量大，很容易造成電流過載與電線走火，影響居住安全甚鉅。

建議全面更換電線及重新配電，並將主電路開關更換為無熔絲開關，再按照家電使用需求增加迴路與插座。須注意的是，高功率電器（大多為會發熱的電器）應配置獨立迴路，較能確保用電安全。此外，部分水電師傅會建議屋主將配電箱的安培數加大，以提高電流的負荷量，但此舉會造成電流過載時依然不會跳電，反而增加風險。

排水

老屋的排水管路常會有堵塞和老化的問題，兩者都有可能造成水管破裂，並且衍伸汙水倒灌或直下層建物漏水。除了建議全面更換排水管，吳宜哲也特別指出，過去集合式住宅的排水管路大多設置在分戶樓板內，等於貫穿屋主自宅的地板與直下層住戶的天花板，但今年元月起政府施行「同層排水」新法令，規定建物採同層排水者，排水系統不得貫穿分戶樓板，換句話說，排水管路必須安裝在樓板之上。

如此一來的好處是，當管路破損甚至漏水時，上層住戶可直接於自宅修繕，不需要再從下層住戶的天花板施工。目前已有業者可提供同層排水相關設備與工法，即使是老屋也能改造為同層排水。

排氣

老屋浴廁的廢氣和濕氣通常是利用抽風設備排入公共管道間，由於管道間相通，因此各戶的廢氣和異味容易互相傳遞，例如當有住戶在自家廁所抽菸，其他共用管道間的住戶都有可能聞到明顯菸味。要解決這個問題，就必須改為「當層排氣」，也就是裝設排風管，將廢氣導引至同層的牆壁外排出，同時封閉管道間開口，才能徹底阻止廢氣和異味流入。

隔音

老屋的樓地板通常僅有 12～15 公分厚，因此隔音效果不佳，甚至會因為共振效應讓噪音傳遞至不相鄰的戶別。若預算足夠，建議可在樓地板與天花板翻修時使用隔音漆（須於塗刷水泥砂漿前施作），再鋪設隔音墊或隔音毯，就能有效減緩噪音。

（本文圖片由哲空間提供）