何世昌揭「實價登錄」秘辛！房價透明化了，但政府根本不會告訴你那件事...

實價登錄不只讓房地產交易價格透明化，它如同「魔戒」，還會影響人的心理與交易行為。

無論國內、國外，不分民情差異，實價登錄通常具有「多頭助漲、空頭助跌」的效果。房市多頭時為「賣方市場」，賣方普遍不願賣得比實登價格還低，此時實登價變成地板價，成交價容易越墊越高；空頭時轉為「買方市場」，買方大多從實登價格往下殺，實登價就淪為天花板價，房價容易往下壓低。假如房市景氣不佳時賣方不願降價，買方寧願相信實登而不願追價，那麼成交量會呈現急縮。

或許有人會說，實登助漲也助跌很不錯啊，各是 50％ 的機率，對大家都很公平。但事實並非如此。

問題係蝦米咧？人客啊，因為「多頭時間長而空頭短啊！」從 2003 年那波多頭算起至 2014 年下半年反轉，只有 2008 年至 2009 年上半年因金融海嘯而出現 1 年空頭，其他 11 年屬於多頭。2014 年下半年至 2017 年空頭結束，2018 年起房價開始反彈向上至 2022 年底，多頭又走了 5 年，而 2014 年下半年至 2017 年的空頭只有 3 年半。

如果我們不看那麼長，光從實登上路時間 2012 年 8 月 1 日算到現在，空頭助跌時間僅約 4 年（包含今年上半年），但多頭助漲時間共有 7 年，助漲時間長而助跌時間少。我們要認知到一點，即使沒有實登，房價自己本來就有漲跌周期，但實登是額外一個附加因素、並非漲跌主因，等於 PLUS、助漲的功能。

更何況，在大多數實施實登的國家，登錄價格往往走向裝潢、房仲佣金、交易稅費全包含在成交總價之內，這些成本灌進房價後使價格失真虛胖，但最後弄假成真，進而墊高整體價格。