蘇小強：法拍屋低於市價2成就能進場
四月中旬，台北地方法院的投標室難得擠滿人潮，因為台北市中心的豪宅「帝寶」即將開標，這戶已淪為3拍的指標大案，攸關國內豪宅價格是否依然堅挺。
有30年投標資歷的蘇小強自然不會錯過這個豪宅，一進入法院投標室，滿滿人潮擠得水泄不通，他觀察到現場媒體比投標人數多，代表市場對豪宅關注度高，而當拍賣官拿出3封標單，並落槌宣布得標價格為2.22億元，只見他迅速拿起計算機，扣除掉2個車位價錢，換算出帝寶每坪成交價為188萬元左右，低於每坪200萬元，比最高點足足跌了100萬元。
難道北市豪宅價格已經開始鬆動？對此，蘇小強說：「也不能全然看壞豪宅後市，只能說當天的得標者撿到便宜。」這就是蘇小強過去30年的日常寫照，而且不管房市景氣好壞，總是做足功課，並與學員分享自己的觀察，也難怪在救國團開法拍課至今10年，已累積超過上千名學生。認識蘇小強10多年的好友李明中說，進入地方法院的投標室，每個人都把對方當成敵人，但他卻一點都不藏私，很容易跟大家打成一片。
蘇小強自1986年意外接觸法拍領域後，便把法拍事業當成一生志業，30年來法院的投標室如同自家廚房般熟悉。而會投入這個產業源自父親的工作。父親工作加上兒時記憶讓他走上法拍之路。
蘇小強的父親是模板承包商（俗稱的工頭），從小他跟著媽媽及兄姊如同遊牧民族般， 在各工地間不斷遷徒，「爸爸接下哪個社區大樓的案子，那裡就是我們的家。」樂天派的他笑著回答，從小就在工地長大，加上受到父親潛移默化，對建築產生濃厚興趣，大學順利考取文化大學建築暨都市設計系。
雖然父親蓋了很多房子，但蘇小強始終沒有自己的家，一直到小學三年級，父親承包的建案因為銷售不佳，建商無法支付款項，於是下游廠商只好被迫「認購」，父親在資金不充裕的情況下忍痛購入，當時為了付房貸、材料及大批工人等費用，全家人咬緊牙關過日子，這才擁有第一間房子。
「只是幸福的日子沒有太長。」蘇小強說，因為古道熱腸的父親替旗下師傅做保買了一台摩托車，後來師傅消失不見人影，銀行查到父親是保人，為了追回債權，只好向法院聲請提出強制執行，查封父親名下的房屋。
還記得那一天法院浩浩蕩蕩派出大批人馬，任憑母親再怎麼辯解也沒用，最後她溫柔且堅定地向法官請求，能否將封條貼在房屋內，「還好法官同意，有好長一段時間，我關門睡覺就能看見那一張封條直挺挺地被貼在牆上。」
對蘇小強來說，兒時簡陋、漂泊的工寮生活，不曾讓他缺乏安全感，但那張法院的封條卻讓他留下難以遺忘的記憶，也似乎冥冥中註定要走上法拍之路。
大學畢業後，蘇小強先到建築師事務所及建設公司上班汲取經驗，為了快速累積資產，他大量涉獵各式理財資訊，這樣的好習慣讓他與法拍屋結下不解之緣。他說，30年前網路科技不像現在發達，當時他在平面廣告上看到一則訊息，花2,000元能聽《透明房訊》舉辦的2小時法拍演講，還加贈半年《經濟日報》，他覺得划算去報名參加，意外接觸法拍課程。
為看免費報紙上法拍課
第一次投標只賺8萬元
「那2小時的課程結束後，我感到莫名興奮。」蘇小強描述當時上完課後的感受。隨後他更自掏腰包上了一系列法拍課程，並跟著法拍界第一把交椅—104法拍網總經理籃茂山打下扎實的基礎。有1年時間，他利用下班時間勤看屋，尋找標的、熟悉法拍流程，終於在1996年向家人商借200萬元，開啟他的法拍人生。
「不過，我人生的第一間法拍屋很糗， 花了半年忙進忙出，只賺到8萬元。」蘇小強邊說邊笑，更慶幸當時沒有碰到糾紛。那間房屋坐落在新北市土城區，25坪公寓底價212萬元，每坪8.5萬元，相較他熟悉的新店地區每坪12萬∼13萬元行情，「自以為」相當便宜。
評估之後，他以247萬元出手得標，只是沒想到得標後才是惡夢的開始，因為土城行情每坪約10萬元，銷售不如預期。蘇小強細數犯下的錯誤，包括沒有仔細查詢法拍區域行情，主動向鄰居曝露想投標的身分，房屋在查封狀態下，還企圖隨意進入等，「在資深老手眼裡， 這些都是法拍禁忌。」
此外，蘇小強最不明智的是，因為第一次投資壓力很大，經常從新店趕到土城帶客戶看屋，3個月過後房子仍然沒賣掉，加上多次被客戶放了鴿子後，突然對自己失去信心。
當時蘇小強向隔壁「好心」的鄰居大吐苦水，包括這間房子很難賣、邊上班邊兼差很辛苦、無法分辨買方身分等，沒想到，鄰居老太太悠悠地說：「其實我也有去投標，只是你出價比較高，不如你不要賺太多，我跟你買好了！」
就這樣蘇小強賣出了他的第一間房屋，扣除成本後淨賺8萬元。他說：「如果換成現在，我一定不會輕易表態，更不會卸下心防在鄰居面前示弱，以致價格無法拉高。但這就是必須繳的學費。」他強調說。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年5月號第116期
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