都更想動起來 須解決3不問題

永春都更案延宕多年，台北市政府在最高法院敗訴，導致民眾信心大失，10年後，全台房屋高達7成是30年的老屋，培養民眾建立正確都更常識及協商能力，已經刻不容緩。
 
永春都更案拖了16年，今年台北市政府官司敗給極少數不同意戶，許多期待都更者落了空，不少人認為這是繼「文林苑事件」後，再次宣判都市更新的死刑，並將永春案冠上「斷頭都更」、「都更已死」的標題。
 
永春案確實呈現台灣都市更新推行不易的困境，但為什麼台灣都市更新一直無法順利推動？未來房產倘若都不進行都市更新，台灣會出現什麼樣貌？
 
不少房地產相關業者認為，都市更新法令繁雜，政策法令一變再變，不僅業者無所適從，民眾對都市更新的認知也有待加強。都市更新推動不易，跟「三不」更脫離不了關係：民眾對實施者的「不信任」、業者和個別住戶的協議條件「不透明」、投資者對於權益的「不確定」。政大地政系特聘教授張金鶚更直言，權利分配是都市更新過程中最難的課題。
 
都更條例部分違憲
施行細則無母法基礎
 
屋比趨勢中心總監陳傑鳴以都市更新母法《都市更新條例》為例，從1998年11月11日公布實施，至2010年5月，歷經8次修法，尤其2012年3月29日發生文林苑強拆事件後，部分條例經由大法官判定違憲，失其效力，造成整個都市更新市場瞬間停滯。
 
之後內政部為避免進行中的都更案停擺，立即修正《都市更新條例施行細則》應急，但市場中關於同意戶門檻、容積獎勵和強拆等爭議仍不斷發生。
 
針對母法修法進度，即便蔡英文政府強力推動都市更新，但「新的」修法進度推動仍相當緩慢，《都市更新條例》修正草案今年5月由內政部討論通過，至今仍躺在立院，尚未拍板定案。在都更條例第10條及第19條第3項前段因違憲而失效後，雖然暫時有《都市更新條例施行細則》做為辦理都更的依據，但缺乏母法基礎下，都市更新要能順利推動，難度相當高。
 
陳傑鳴說明，除了都更母法尚未修法通過外，在都市更新事業的推動實務上，目前面臨「三不」問題。以實施業者來說，因比地主掌握更多資訊，在資訊不對等情況下，面對龐大都更利益，資訊充分者欺騙、隱瞞資訊不足者，時有所聞，而這種資訊不對等一旦被發現，地主對實施者就會產生「不信任」，如此便會延長協商時間。
 
此外，業者與個別住戶的協商條件「不透明」，幾乎每個地主都不希望自己是「分配最少」的那一戶，甚至有不少人抱著「越晚簽同意書，就能分配更多坪數」的想法，導致都更時程難以加快。
 
權利分配計算搞不定
協調未果只能破局
     
最後，民眾因對都市更新的認知不足，多數也不了解權利分配的計算方式，導致在整合過程中住戶與建商對「分配比例」的計算基礎有很大的歧異，權益「不確定」下，雙方協調若未果，往往只能破局收場。
 
曾經看過上百份都更合建契約的律師蔡志揚表示，消費者買大型家具或電器都會仔細研究使用說明書，面對動輒價值數百萬元的都市更新合約，更不應輕率，要更加謹慎，避免事後反悔。

專長在營建、都更及不動產的律師蔡志揚，近期出版《一次看穿都更×合建契約陷阱》一書，他指出，當建商來敲門談都更，一定要把握分配正義、選屋合理、退場機制及違約條款等4項重點。

重點1：一樓住戶      特別注意分配約定
 
通常一樓的價值較高，但若用與樓上相同的土地持分來計算，很容易出現不合理的情形。他建議……

 
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年9月號第120期