打房大刀揮向自住客？30 年房貸恐成絕響？換屋族貸款必懂 4 眉角，銀行過招不吃虧！
打房大刀揮向自住客？30 年房貸限縮 換屋族恐遭殃
近期盛傳 30 年房貸將絕跡，引起市場不小的恐慌，實際上，該措施對首購族「網開一面」，反而是換屋族首當其衝。若不想換屋夢碎，購屋和貸款時都必須格外謹慎。自從央行在今（2022）年 5 月初拋出限縮 30 年房貸的震撼彈，購屋族無不人人自危，深怕成為打炒房政策下的無辜犧牲者，尤其是財力有限的首購族更成了驚弓之鳥，擔心餘生再也無緣買房。
事實上，央行後續已做出解釋，30 年房貸的管制對象預計包含 4 類族群和樣態：公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第 3 戶以上購屋貸款。換句話說，首購族並不在央行打擊的範圍內，但換屋族卻有可能遭受「流彈」波及。儘管 6 月 16 日召開的央行理監事會議並未進一步加碼信用管制措施，但未來政策仍有可能隨時變化，換屋族不可掉以輕心。
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30 年房貸助小資圓夢，卻也成「炒房神器」
根據統計，台灣目前使用 30 年房貸的比例將近 4 成，較過往增加不少，顯見在薪資凍漲的情況下，越來越多小資族必須借助 30 年房貸才能一圓買房夢。對換屋族而言，更是可以利用 30 年房貸和寬限期來降低月付金，以度過買賣兩戶房產中間的轉換期。
然而許多投資客將 30 年房貸與寬限期視為能夠大開槓桿的「炒房神器」，因為僅須投入自備款與少量資金即可購屋，而且短期轉手獲利之後又能再如法泡製。政府實施幾波打炒房措施後，眼見房價幾乎紋風不動，於是才又將大刀揮向 30 年房貸。
限縮 30 年房貸的衝擊到底有多大？
屋比房屋總監陳傑鳴指出，若以貸款 1,000 萬元、利率 1.7%、本息均攤來試算，30 年期的每月房貸支出約為 3.5 萬元，但若縮短為 20 年期，月繳金額則高達 4.9 萬元，差額將近 1.4 萬元，對資金有限的換屋族來說，將是不小的負擔。
再從央行管制的對象來看，公司法人或購置高價住宅與第 3 戶以上住宅的自然人，理論上其購屋目的均可視為投資置產，然而在所謂「特定地區」購買第 2 戶房屋的自然人，卻同時包含了投資置產與換屋的民眾，這也代表若政策付諸實行，特定地區的換屋族便會成為遭無辜錯殺的對象。
目前央行定義的特定地區包括台北、新北、桃園、台中、台南、高雄、新竹縣、新竹市等 8 個縣市，而這 8 個區域的交易件數與金額都占全國 8 成以上，換言之，房貸限縮政策幾乎將換屋族「一網打盡」。陳傑鳴也提醒，央行管制的對象除了貸款的年限、成數會受到限制，利率通常也會較高，同時更無法享有寬限期。
3 招重回首購資格，照樣貸到 30 年
若政策真的上路，想申請 30 年房貸的換屋族該如何因應呢？陳傑鳴表示，有 3 種方式可以破解。
- 先還再貸：如果原有房子所剩的貸款不多，可提前繳清貸款，只要名下無房貸，就會被銀行視為首購，如此便能規避政策的限制。
- 改由無房貸者申貸：不少人以為夫妻名下房產須合併計算，實際上申貸時是以「個人名下房貸」來認定房屋屬於第幾戶，例如先生名下已有 1 戶房貸，假設第 2 屋改由無房貸的太太申貸，一樣可視為第 1 戶，就能享有首購資格。除了由配偶申貸之外，也可由直系親屬擔任貸款人。
- 先賣後買：若前述兩種方法都不可行，最後一途就是將名下有貸款的房屋賣掉後，再買進新房與申辦房貸，不過新舊屋中間的銜接問題必須設法解決。
不少民眾還會碰到一個問題，那就是換人申貸時，第 2 人的財力條件可能較差，導致無法貸到預期的款項。對此，信福房屋資深業務史一民表示，每家銀行估價和審核信用、財力條件的標準都不太一樣，建議可多找幾家銀行洽談，有時不同銀行願意放款的金額會有蠻大的差異。
其次，透過房仲或代書也比較容易取得較好的貸款條件，尤其是經驗豐富的代書，因為承辦案量大，與銀行業務往來頻繁，較能為客戶爭取更佳的貸款成數或利率。再者，也可考慮提供保證人，作為財力或信用的加分項目，但銀行通常只接受配偶或直系親屬擔任保證人，而且保證人本身必須具備還款能力，同時不能有信用瑕疵。不過，銀行審核時還是會評估貸款人的負債比是否在安全水位內，假使負債比過高，最終仍有可能無法核貸。史一民也特別提醒，如果兩間房屋的登記名義人不一樣，將無法申請土地增值稅的重購退稅。
善用裝潢貸款，補足資金缺口
萬一最後核貸成數還是不足，又該如何應變呢？史一民表示，要分成兩種情形來看，第 1 種是貸款人本身的財力和信用條件都沒問題，但因銀行估價比實際成交價來得低，而導致貸款成數不足。若是此種情形，可利用裝潢貸或信貸來補足差額。
史一民解釋，所謂的裝潢貸，是指銀行在房貸以外，額外提供 0.5 成的裝潢金貸款（亦可稱週轉金），此類貸款的利率通常比房貸高出 1～2 碼，但不會比信貸高，因此較信貸划算，不過只有少數幾家銀行有提供。要提醒的是，不論是申請裝潢貸或信貸，貸款人本身的還款能力還是要夠高，才有可能申貸成功。
第 2 種情況是貸款人本身財力不足或信用有瑕疵，這時要再向銀行額外借貸，原則上是不可能的，此時建議向親友借貸，等第 1 屋出售後盡快還清欠款，就能減輕壓力。此外，坊間常有人建議自備款不足時，可利用第 1 屋先行增貸，作為購買第 2 屋的款項，然而史一民指出，近年銀行放款審核趨嚴，多數業者訂有增貸資金不得用於「購屋」、「裝潢」的規定，因此實務上直接將增貸資金拿去買房是行不通的。
須留意的是，即使是由配偶增貸，再將資金轉給另一方作為購屋使用，銀行仍有可能追查得到金流，而且可能導致第 2 屋被拒貸，建議民眾申貸前多詢問代書，以便做好事前規劃。另外，有些屋主會利用房屋增貸的款項進行股票投資，之後如果有第 2 戶的購屋需求，就可以出售股票，轉換成第 2 屋的自備款，換屋族可參考此種模式，靈活運用資金。
自備款有限者，購買預售、新成屋較保險
可能也有民眾會擔心，簽約和申貸之後才發現核貸成數不足，事後又無法補足款項，最後必須賠償違約金。對此陳傑鳴表示，不少經驗不足的買方會誤以為貸款成數通常是總價的 8 成，然而實際上根據屋齡、屋況、座落地點的不同，會有不小的差異。一般而言，預售、新成屋可以貸到總價的 7～8 成，而中古屋則為 6～8 成。
若民眾自備款有限，建議購買預售、新成屋，較能避免貸款成數不足的問題。由於預售、新成屋是由建商配合的銀行辦理整批分戶貸款，成數與利率都不會太差，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足，部分建商甚至會協助補足貸款。
若是購買中古屋，則可以嘗試要求在合約中加註解約條款，如：「房貸須達成交價 8 成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用問題外，若無符合銀行願承貸，則無條件解約。」不過在實務上，除非賣家急於賣房，否則多數不會同意這類要求。最後陳傑鳴也建議，若民眾有換屋計劃，又是央行限縮 30 年房貸的對象，還是趁政策上路前盡早完成換屋動作，就能避免貸款的麻煩。
換屋族貸款 4 眉角
1. 維持良好信用與固定收入證明
建議至少申辦一張信用卡並持續使用，同時保留固定收入證明，若無薪轉紀錄，應定期將收入存入銀行。
2. 優先向平時往來銀行申貸
如薪轉戶、保險戶、信用卡發卡銀行，若是存款戶，資金最好要有進有出。
3. 先請銀行協助估價再簽約
簽約前先將房屋資料備齊，請銀行協助估價，確認預估的貸款成數和利率，以避免簽約後才因為核貸成數不足而違約。
4. 第 2 屋改由配偶申貸
若配偶名下無貸款、財力與信用條件良好，第 2 屋由配偶申貸可爭取較好貸款成數與利率，且可使用寬限期。
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( 圖：shutterstock，僅為示意／本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )
