政府打炒房、工料雙漲...台灣將上演爛尾樓風暴？預售屋糾紛頻傳，購屋前先掌握 2 招自保之道！
爛尾樓風暴來襲？預售屋糾紛頻傳，購屋前 2 招自保
中國的爛尾樓風暴不斷蔓延，不少人擔心在打炒房、工料雙漲、升息等多重利空下，這股風暴會不會也吹向台灣。購買預售屋的消費者，又該如何保障自身權益呢？
買預售屋的人，最怕遇到爛尾樓，讓辛苦繳付的款付諸東流。近一年來，隨著政府打炒房、限縮土建融貸款成數，以及營建成本暴漲、央行升息，讓越來越多的中小型建商財務吃緊，也讓專家接連喊出小心爛尾樓風暴來襲。
到底何謂爛尾樓？一般而言，指的是建築工程已經啟動，但中途卻因故停工、無法興建完成的狀況，而停工原因大多數是因為建商資金短缺甚至倒閉。
台灣最有名的爛尾樓，包括位於北市仁愛路、有「最貴爛尾樓」之稱的豪宅始祖「致和園」，以及矗立在淡水小坪頂、樓高 28 層且僅完成結構體的「山川匯」。據悉，「致和園」法拍後由茂德機構董事長張高祥得標，預計拆除後重建，而「山川匯」仍在尋覓金主承接續建。
土建融逾放比低，爛尾樓僅屬零星個案
台灣真的會上演爛尾樓風暴嗎？住展雜誌研發長何世昌指出，台灣近年真正停擺後無法續建的爛尾樓其實非常少，絕大多數的個案最後都有新的建商願意接手，且都順利完銷，新聞中的案例皆屬零星個案，而且從今（2022）年初到年中，市場上的爛尾樓一直持續在減少，因此以爛尾樓「風暴」來形容，並不恰當。
再從土建融逾放比來看，近一年逾放比都在 0.1% 以下，表示建商違約的比例很低，整體不動產債權相當穩定，而且「逾放比低得十分誇張」，顯示過去幾年房市景氣熱絡，建商口袋大多賺得飽飽，因此即使貸款遭到限縮，也不至於產生資金壓力。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示，近幾年房市遍地開花，連許多區位條件不好的建案也都熱賣，然而在缺工缺料的情形下，小型建商就算完銷，工程也有可能發包不出去，若資金周轉能力差，就容易有「爛尾」的情形發生。
莊孟翰進一步指出，實務上工料雙漲的情形可能比政府統計的還要嚴重許多，若建案當初售價偏低，現在很有可能一開工就虧本，甚至「賣越多賠越多」，因此不少建商寧願暫緩開工，「以拖待變」，這也導致預售屋糾紛甚囂塵上。
延遲交屋、延遲開工大增，已購戶為賺價差選擇吞忍
何世昌表示，今年爆發的預收屋糾紛的確比往年增加不少，又以「延遲交屋」、「延遲開工」的比例最高，也有部分建案傳出「強迫加價」或「強迫解約」的消息。
對此何世昌直言，建商之所以「強迫加價」或「強迫解約」，就是因為價格漲太快了，後悔當初定價不夠高、賺得不夠多，才使用強迫已購戶加價，或強迫已購戶解約後重新定價、銷售的手段，來謀取更大的利益。
然而何世昌也指出，雖然有少數消費者選擇站出來爆料，讓糾紛浮上檯面，但也有更多的消費者最後選擇吞忍，原因就是「價差太誘人」，尤其某些新市鎮甚至出現翻倍的漲幅，因此當已購戶面臨延遲交屋、加價，或是要求建商解約與賠償違約金的選擇時，多數人寧願摸摸鼻子，配合建商的要求，畢竟「價差高達幾百萬，也不差再多等一兩年」。
萬一真的遇上預售屋糾紛，該如何處理呢？何世昌建議，先思考自己最終希望達成的目標，究竟是想要順利交屋、拿到房子，還是只是想出一口氣？
若希望順利交屋，耗時檢舉或訴訟不一定有利，因為檢舉後建商雖然會遭到開罰，但罰金是繳給國庫，消費者得不到任何好處；至於訴訟，更要考量「CP 值」，以免得不償失。
例如新竹有名消費者花費大筆金錢提告，雖然最後勝訴，但建商竟偷偷將房屋轉賣給第三人，甚至多賺了約 500 萬元的價差，讓該名消費者搬新家的美夢破碎，還額外付出許多成本。倘若真的有意提告求償，建議先蒐集證據，待交屋之後再行動。
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自保之道 1 挑選大型建商
既然預售屋糾紛這麼多，消費者還能買嗎？又有什麼自保之道？
對此何世昌表示，以爛尾樓來說，很多建商爆發財務危機或倒閉，都是無預警的，消費者很難防範，能做到的就是盡量挑選財務穩健的上市櫃公司，或是資本額高、口碑良好、推案量大的建商，就能確保預售屋順利完工、交屋。
另外，建議消費者多做功課，例如查詢建商和公司負責人是否有訴訟紀錄，藉此了解過往的履約情形。同時要避開「第一次推案的建商」，因為這類建商沒有實績可供參考，也無從打聽公司的信用與財力條件，風險相對較高。
莊孟翰亦表示，大型建商的自有資金多，且不少都具備自有營造廠，較不會發生周轉不靈或工程大幅延宕的情形。不過大型建商的建案價格通常也較高，消費者要付出相對更多的款項，這點也是必須考量的。
自保之道 2 選擇有利的履約擔保機制
此外，購買前須確認是否有「履約擔保機制」，以及屬於何種擔保方式。按照法規，預售屋的履約擔保機制有5種，包括「價金返還」、「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。
其中，以「價金返還」對消費者最為有利，因為施工期間建商不得動用履約專戶內資金，必須在交屋後才能取得，萬一建商無法履約，消費者可以拿回全部的款項。然而何世昌坦言，採取「價金返還」機制的建案少之又少，幾乎可說是沒有。
而「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」是指建商倒閉後，消費者可要求作保的公司或公會成員繼續完成工程，但因購屋款項全部匯入建商帳戶，對消費者來說最沒有保障。
現行預售屋最常採用的履約擔保機制為「不動產開發信託」，履約專戶內的資金為專款專用，並按照工程興建進度撥款給建商；若興建途中建商不幸倒閉，就有機會另行尋覓其他建商接手續建。不過何世昌也提醒，續建機制又分「承諾型續建」和「協助型續建」兩種，若為前者，續建機率較高，反之若是後者，則有可能因為續建風險大或價值不高，而無法續建。
換言之，履約擔保機制其實無法真正擔保「履約」（交屋），且只能用來防範願意守法的業者，若碰上惡意倒閉、脫產的建商，消費者一樣只能自認倒楣。
至於購屋後的自保方式，除了前述的提告之外，還可向公平會、消保會、內政部等單位檢舉，但對於購屋款項的保全可能沒有太大的效果。
超額供給仍未減，留意房市反轉賣壓
展望後市，在持續缺工缺料的情形下，何世昌預測今年內價格上漲的情形不會減緩，預售屋的相關糾紛恐怕也不會減少。但明年若市況改變，房價是否能再漲，就很難說了。
莊孟翰則提醒，現在房市「超額供給」的情形仍然相當嚴重，過去幾年許多建案喊出完銷，但實際上房子並沒有真正賣完，其中隱藏了不少合建地主戶、建商保留戶，以及打算短期買賣的投資客物件。當房市出現多空轉折，這些還未售出的餘屋就有可能競相拿出來拋售，屆時將形成龐大賣壓，房價便有可能鬆動。
他也認為，「理性購屋時代來臨」，消費者不應再隨著建商的炒作起舞，而應回歸到購屋的基本面，貨比十家，挑選真正保值的產品，例如有產業聚落支撐，或是有捷運、公園、學校的地點，才能減少房市走空時房價暴跌的風險。
土建融逾放比
所謂的「土建融」，即「土地融資」與「建築融資」的合稱，亦即建商購置土地與興建建案兩階段的貸款；逾放比則為超過一定期限（通常為3個月）未正常繳納本息的放款占總放款的比率。從土建融逾放比可以看出銀行的放款品質，以及整體建築業的財務體質是否健康。
5 種履約擔保機制比一比
價金返還
建商在交屋後，才能動用履保專戶內的款項，施工期間的所有費用都要由建商代墊，因此對建商來說壓力最大，但對消費者來說最有保障。
價金信託
建商與受託機構簽訂信託契約，由受託機構辦理資金控管，建商不可隨意挪用資金，可達到專款專用目的，減少建案無法完工的風險。
不動產開發信託
建商或起造人將土地、資金信託給金融機構或信託業者，依工程進度撥款給建商，與價金信託一樣，採專款專用，但價金信託的款項只能用於支付工程款，不動產開發信託除了工程款外，還能將款項用於支付銷售費用。
同業連帶擔保
指兩家同等級建商互相連帶擔保，當其中一家建商無法完工時，作保的建商就必須無條件完成建案後交屋，實務上經常由建商的相關企業互相作保，且款項全匯入建商的帳戶，對消費者而言較無保障。
公會辦理連帶保證協定
是指由全國或各縣市的不動產開發商業同業公會邀集會員成立連帶保證協定，只要參加該協定的建商無法完工時，消費者就可要求參加協定的任一家建商無條件完成建案後交屋，且不可要求任何費用與補償。
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