聰明房東做 1 件事，稅金省超多！「公益出租人」申請 3 條件，所得、房屋、地價稅都能減免！
申請為「公益出租人」利他又利己，聰明房東這樣做 節稅省很大
民眾添購房屋除了自住，多半也有考慮出租以賺取房貸費用，倘若屋主能夠再多做一件事，申請為公益出租人，還可搭配相關的稅負減免優惠，省下可觀稅金。
包租婆只做一件事 稅金省超多
小張除了一般上班族的工作，還有一間房子在收租。小張一開始認為當房東應該不困難，每個月只要等著收租金就好，沒想到事情沒那麼簡單。除了常需要解決房客提出的屋況問題或修繕，更令小張訝異的是，他與房客住在同一棟大樓裡，出租房子的房屋稅卻比自己住的還貴一倍，地價稅則差得更多。
某天早上小張出門上班時，剛好遇到當包租婆多年的鄰居王媽媽，聊到房東經驗分享。王媽媽說這兩年申請為公益出租人，稅負降低很多，小張開始好奇，到底什麼是公益出租人？需要什麼條件？又可以節省多少稅金？
許多人聽到公益出租人，總以為只要房東把房子租給中低收入戶，或者領有身心障礙補貼者，就可以當個有愛心的包租公、包租婆。然而，要成為公益出租人，仍有一些條件必須符合，否則無法享有稅負減免的優惠。
建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠表示，如果民眾考慮不只是當個房東，而是願意成為公益出租人，在將房屋出租之前，必須注意 3 個申請條件和稅金優惠的計算方法。以下分為 2 個部分說明。
符合 3 條件，可申請成為公益出租人
房東（房屋所有權人）與租約上的出租人須為同一人。若房子是在老公名下，但因為租金是老婆在收，與房客簽訂租約時，出租人是用老婆的名義，這樣就不符合資格。
將房子出租給「符合租金補貼申請資格」的房客。租金補貼包含政府辦理的各種租金補貼方案。例如每年 8 月或隔年 2 月辦理的住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等。
經直轄市、縣（市）主管機關認定者。認定方式採「政府直接認定」及「屋主自行申請認定」等 2 種方式。政府直接認定是指房客向政府申請租金補貼時，會一併提交房東名字等資訊，由政府直接認定。另外一種則是房東自行向直轄市、縣（市）政府申請成為公益出租人，經認定符合資格後，會核發一張「公益出租人認定函」。
3 項稅負都減免，優惠很有感
1. 個人所得稅：每屋每月租金收入免稅額最高 1 萬 5 千元。
以案例中的房東小張為例，他與房客簽訂租約，假設每月租金為 1 萬 6 千元，而房東租金收入的 57% 必須計入綜所稅，小張原本的個人所得稅率是 12%，自從多了租金收入，稅率升為 20%。以下單就租金收入部分計算所得稅：
優惠前：1 萬 6 千元 × 12（月）× 57% × 20% ＝21,888 元 / 年
優惠後：（1萬6千元－1萬5千元） × 12（月）× 57% × 12% ＝ 820 元 / 年（1 萬 5 千元為免稅額）
如果小張成為公益出租人，他的個人所得稅金約可減少 2 萬多元。
2. 房屋稅：適用自用住宅優惠稅率 1.2%。
成為公益出租人後，房屋稅可適用自用住宅優惠稅率 1.2%，與原本出租時稅率 2.4% 相比，可減少一半稅金。若出租的是新成屋，因新房子現值高，優惠更加明顯，房屋稅稅金假設為 21,600 元，優惠後即降為 10,800 元。
3. 地價稅：適用自用住宅用地稅率 2‰。
地價稅優惠可適用自用住宅用地稅率 2‰，與原本出租時稅率 10‰ 相比，只剩下 5 分之 1 的稅金。假設原本地價稅稅金為 5,000 元，優惠後即降為 1,000 元。
林心瀠提醒，如果房東的認定方式是採「政府直接認定」，並不會核發「公益出租人認定函」，建議民眾可上營建署「公益出租人查詢網」，查詢自己是否符合公益出租人身分，讓自己不僅能減輕稅額，也可以幫助需要住房的弱勢朋友。
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（圖：shutterstock，僅為示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
